Wat kun je als ondernemer doen tegen een (te) hoge huurprijs?
Waar moet je op letten wanneer je als ondernemer een pand gaat huren? Welke rechten heb je en welke afspraken kun je maken met de verhuurder?
Onderhandelen over de huurprijs?
Een huurprijs wordt doorgaans afgesproken tussen huurder en verhuurder als onderdeel van de huurovereenkomst. De huurprijs is een belangrijk onderdeel. Een afspraak over de huurprijs geldt meestal voor een lange periode. In die periode kan er veel veranderen in jouw bedrijf en je kunt last hebben van economische tegenslag. Kun je dan onderhandelen over de huurprijs?
Als het gaat om voorwaarden en mogelijkheden hangt veel af van welk soort bedrijfsruimte je huurt. Er is een groot verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte aan de ene kant en een kantoor- en overige bedrijfsruimte (opslag, productie) aan de andere kant. Onderstaand een uitleg.
Als je een middenstandsbedrijfsruimte huurt
Een middenstandsbedrijfsruimte kan een winkelruimte, horeca of ambachtsbedrijf zijn.
De daling van huurprijzen voor winkelruimte komt vooral door de toenemende onzekerheid over de winkelmarkt, het groeiende percentage online bestedingen en de stijgende kosten voor personeel en productie. Dit zet de winstmarge onder druk. Dit kun je als aspirant huurder natuurlijk meenemen in de onderhandelingen over een huurovereenkomst. Bij het sluiten van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte zijn partijen vrij om iedere prijs af te spreken die zij willen. Het loont dus om goed onderzoek te doen naar de huurprijs ter plaatse.
Lopende huurovereenkomst
Vaak wringt een hoge huurprijs juist in een lopende huurverhouding. Wat kun je dan doen? Met enkel het standpunt dat je meer huur betaalt dan je buurman kom je er niet. Ik adviseer je dan eerst een makelaar of andere deskundige in te schakelen die ter plaatse bekend is met huurprijzen voor bedrijfsvastgoed. Rolt daar een advies voor een lagere huurprijs uit dan kun je dat bespreken met jouw verhuurder. Heeft dit geen resultaat? Dan kun je terugvallen op een wettelijke regeling.
Wettelijke regeling bij middenstandsbedrijfsruimte
Je hebt bij middenstandsbedrijfsruimte het recht om na afloop van een bepaalde huurperiode de (kanton)rechter te verzoeken om de huurprijs opnieuw vast te stellen als deze niet overeenkomt met die van vergelijkbare panden ter plaatse. Vaak is dit dus pas na afloop van een huurperiode van vijf jaar, of vijf jaar nadat de huurprijs is vastgesteld.
Uitgangspunt daarbij is de gemiddelde huurprijs van vergelijkingsobjecten ter plaatse over een periode van vijf jaar voorafgaand aan het verzoekmoment. Lukt het partijen niet tot gezamenlijke aanwijzing van een deskundige te komen dan kunnen ze de rechtbank verzoeken dat te doen. Deze deskundige stelt vervolgens een huurprijsadvies op aan de hand van het wettelijk criterium.
Als je een kantoorruimte huurt
Bij een kantoorruimte ben je vrij om af te spreken wat je wil. Er is geen wettelijke regeling zoals voor een middenstandsbedrijfsruimte. Je bent dus aangewezen op de afspraken over de huurprijs zoals overeengekomen in de huurovereenkomst. Wel is het mogelijk dat de weg voor huurprijsaanpassing bij middenstandsbedrijfsruimte van toepassing wordt verklaard op de huurovereenkomst. Via een omweg is de wettelijke regeling bij middenstandsbedrijfsruimte dan alsnog van toepassing.
Twee tips
Maak bij aanvang van de huurperiode goede afspraken
Voor beide typen bedrijfsruimte adviseer ik je scherp te zijn op de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst. Zet dit af tegen de te verwachten omzet en onderzoek zo nodig de ontwikkelingen van de huurprijs van de afgelopen jaren ter plaatse.
Blijf op de hoogte van huurprijs ontwikkelingen
Huur je bijvoorbeeld een horeca- of winkelbedrijfsruimte dan kun je de huurprijs na verloop van een bepaalde periode opnieuw bekijken. Blijkt dat, aan de hand van een huurprijsonderzoek, je te veel huur betaalt dan kun je de verhuurder daarmee confronteren en verzoeken tot huurprijsaanpassing.
Werkt de verhuurder niet mee dan kun je de kantonrechter verzoeken de huurprijs opnieuw vast te stellen. Dat geldt dus in principe niet bij een kantoor- en overige bedrijfsruimte. Dan ben je in eerste instantie gebonden aan de prijsafspraken ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst.
Meer over Bedrijfspand
Alles wat je moet weten over dit onderwerp, overzichtelijk uitgelegd in onze artikelen.
Bedrijfspand