18 april 2019

Een huurprijs wordt doorgaans afgesproken tussen huurder en verhuurder als onderdeel van de huurovereenkomst. De huurprijs is een belangrijk onderdeel. Een afspraak over de huurprijs geldt meestal voor een lange periode. In die periode kan er veel veranderen in uw bedrijf en u kunt last hebben van economische tegenslag. Kunt u dan onderhandelen over de huurprijs?

Als het gaat om voorwaarden en mogelijkheden hangt veel af van welk soort bedrijfsruimte u huurt. Er is een groot verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte aan de ene kant en een kantoor- en overige bedrijfsruimte (opslag, productie) aan de andere kant. Onderstaand een uitleg.

Als u een middenstandsbedrijfsruimte huurt

Een middenstandsbedrijfsruimte kan een winkelruimte, horeca of ambachtsbedrijf zijn. De gemiddelde huurprijs voor winkelruimte (detailhandel) in Nederland is in 2018 opnieuw gedaald*, afgezien van de Amsterdamse winkelstraat. Bron: vastgoedadviseur JLL.

De daling van huurprijzen voor winkelruimte komt vooral door de toenemende onzekerheid over de winkelmarkt, het groeiende percentage online bestedingen en de stijgende kosten voor personeel en productie. Dit zet de winstmarge onder druk. Dit kunt u als aspirant huurder natuurlijk meenemen in de onderhandelingen over een huurovereenkomst. Bij het sluiten van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte zijn partijen vrij om iedere prijs af te spreken die zij willen. Het loont dus om goed onderzoek te doen naar de huurprijs ter plaatse.

Lopende huurovereenkomst

Vaak wringt een hoge huurprijs juist in een lopende huurverhouding. Wat kunt u dan doen? Met enkel het standpunt dat u meer huur betaalt dan uw buurman komt u er niet. Ik adviseer u dan eerst een makelaar of andere deskundige in te schakelen die ter plaatse bekend is met huurprijzen voor bedrijfsvastgoed. Rolt daar een advies voor een lagere huurprijs uit dan kunt u dat bespreken met uw verhuurder. Heeft dit geen resultaat? Dan kunt u terugvallen op een wettelijke regeling.

Wettelijke regeling

U heeft bij middenstandsbedrijfsruimte het recht om na afloop van een bepaalde huurperiode de (kanton)rechter te verzoeken om de huurprijs opnieuw vast te stellen als deze niet overeenkomt met die van vergelijkbare panden ter plaatse. Vaak is dit dus pas na afloop van een huurperiode van vijf jaar, of vijf jaar nadat de huurprijs is vastgesteld. Uitgangspunt daarbij is de gemiddelde huurprijs van vergelijkingsobjecten ter plaatse over een periode van vijf jaar voorafgaand aan het verzoekmoment. Lukt het partijen niet tot gezamenlijke aanwijzing van een deskundige te komen dan kunnen ze de rechtbank verzoeken dat te doen. Deze deskundige stelt vervolgens een huurprijsadvies op aan de hand van het wettelijk criterium.

Als u een kantoorruimte huurt

De kantorenmarkt laat juist een ander beeld zien over huurprijzen dan bij een winkelbedrijfsruimte. Na een lange periode van relatief lage huurprijzen was er gedurende 2018 een opwaartse tendens te bespeuren van het prijsniveau. De toenemende vraag naar kantoorruimte is hiervan de grote oorzaak.

Bij een kantoorruimte bent u vrij om af te spreken wat u wilt. Er is geen wettelijke regeling zoals voor een middenstandsbedrijfsruimte. U bent dus aangewezen op de afspraken over de huurprijs zoals overeengekomen in de huurovereenkomst. Wel is het mogelijk dat de weg voor huurprijsaanpassing bij middenstandsbedrijfsruimte van toepassing wordt verklaard op de huurovereenkomst. Via een omweg is de wettelijke regeling bij middenstandsbedrijfsruimte dan alsnog van toepassing.

Dan heb ik nog twee tips voor u:

  • Maak bij aanvang van de huurperiode goede afspraken

    Voor beide typen bedrijfsruimte adviseer ik u scherp te zijn op de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst. Zet dit af tegen de te verwachten omzet en onderzoek zo nodig de ontwikkelingen van de huurprijs van de afgelopen jaren ter plaatse.
  • Blijf op de hoogte van huurprijs ontwikkelingen

    Huurt u bijvoorbeeld een horeca- of winkelbedrijfsruimte dan kunt u de huurprijs na verloop van een bepaalde periode opnieuw bekijken. Blijkt dat, aan de hand van een huurprijsonderzoek, u te veel huur betaalt dan kunt u de verhuurder daarmee confronteren en verzoeken tot huurprijsaanpassing. Werkt de verhuurder niet mee dan kunt u de kantonrechter verzoeken de huurprijs opnieuw vast te stellen. Dat geldt dus in principe niet bij een kantoor- en overige bedrijfsruimte. Dan bent u in eerste instantie gebonden aan de prijsafspraken ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst.

Als u tegen concrete problemen aanloopt met uw huurprijs, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Onze specialisten op het gebied van het huurrecht helpen u graag verder!

Jeroen Franken - Expert Jurist

jurist-jeroen-franken

Ik ondersteun voornamelijk ondernemers bij huurgeschillen en zakelijke in- en verkoopgeschillen. Met de klantbehoefte in het achterhoofd, streef ik naar een snelle en pragmatische oplossing, zodat de ondernemer weer verder kan!