Bezwaar maken tegen WOZ-waarde
Tijdens de eerste maanden van het nieuwe jaar valt de WOZ-beschikking op de (digitale) deurmat. Hierop staat de WOZ-waarde van je woning. Hoe wordt deze waarde vastgesteld en is het zinvol om bezwaar te maken?
Leestijd: 2½ minuut
Wat is de WOZ-waarde?
WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. Deze wet regelt de waardebepaling van woningen en andere onroerende zaken in Nederland. De betekenis van WOZ-waarde is de geschatte marktwaarde van een huis.
Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer belasting je moet betalen. Het is daarom zinvol om de vastgestelde waarde kritisch te bekijken. De WOZ-waarde van je huis is namelijk gekoppeld aan een aantal belastingen:
- De gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB)
- Het eigenwoningforfait* voor de inkomstenbelasting en vermogensbelasting
- De riool- en watersysteemheffing van de waterschappen (de waterschapslasten)
- Schenk- en erfbelasting
*Als je een eigen woning hebt, bouw je daarmee vermogen op. Daarom moet je voor het bezit van een woning een bedrag optellen bij je belastbare inkomen. Dit is het eigenwoningforfait.
Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld?
De gemeente kent elk jaar een nieuwe waarde aan je woning toe. Deze toegekende waarde wordt vastgelegd in een taxatierapport. Om deze zogenoemde WOZ-waarde te bepalen, kijkt de gemeente naar verschillende kenmerken van je woning. Zoals het type woning, de grootte, de ligging en de staat van onderhoud. Maar dat is niet het enige: de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen uit jouw buurt worden ook meegenomen in de taxatie.
Om de WOZ-waarde vast te stellen maakt de gemeente gebruik van een peildatum. Die peildatum is altijd een jaar eerder. Voor de WOZ-waarde over het jaar 2024 is de peildatum dus 1 januari 2023. Bij het bepalen van de huidige WOZ-waarde kijkt de gemeente niet naar de voorgaande WOZ-waarde. Ook een vergelijking met de gemiddelde landelijke stijging is niet relevant.
Kan ik bezwaar maken tegen een WOZ-beschikking?
Ben je het niet eens met de WOZ-waarde? Dan kun je bezwaar maken bij de gemeente. Het bezwaarschrift moet binnen zes weken na dagtekening van de beschikking door de gemeente ontvangen zijn.
Ben je één dag te laat, dan hoeft de gemeente jouw bezwaar niet te behandelen. Tegen de peildatum kun je geen bezwaar maken. Die is wettelijk vastgelegd.
Wat moet je in het bezwaarschrift zetten?
Maak duidelijk dat je woning verschilt met vergelijkbare huizen uit de buurt. Om dat juist te doen adviseren wij om de volgende stappen te nemen:
Dit kun je digitaal doen, bijvoorbeeld met gebruik van DigiD.
Denk hierbij aan:
- de staat van onderhoud
- het type woning (zoals een tussenwoning of hoekwoning)
- het bouwjaar van de woning
- het type bestemming dat op (een gedeelte van) uw perceel rust
- de grootte van de tuin
- aanwezigheid van een garage
- de oppervlakte van het perceel
- het aantal kamers
- de inhoud van het huis (in m3)
- de ligging van de woning (bijvoorbeeld aan een drukke weg)
- de mate van criminaliteit in de buurt
Via het Kadaster kun je de verkoopprijzen van vergelijkbare huizen bij jou in de buurt opvragen. Ook kun je via het WOZ-waardeloket de WOZ-waarde van woningen raadplegen. Als deze huizen voor minder geld dan jouw WOZ-waarde zijn verkocht, heb je wellicht een goed argument.
Download en gebruik onze gratis voorbeeldbrief bezwaar WOZ-waarde en pas hem aan naar jouw situatie.
De gerechtelijke procedure
Na een bezwaarprocedure bij de gemeente kan een gerechtelijke procedure volgen. De rechter weegt dan jouw argumenten af tegen die van de gemeente. De gemeente kan op haar beurt een rapport inbrengen, waarin zij toelicht hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen.
Schakel een expert in
Je staat sterker als je een rapport van een expert tegenover het rapport van de gemeente stelt. De expert kan bijvoorbeeld een lokale makelaar zijn, die met voorbeelden aantoont dat de vergelijking niet opgaat. De rechter laat meewegen of de door jou ingeschakelde deskundige over WOZ-kennis beschikt.
Vermindering WOZ-waarde geldt 1 jaar
Heb je gelijk gekregen na je bezwaarschrift of gerechtelijke procedure? Dan verlaagt de gemeente de WOZ-waarde. Met name voor de erfbelasting is dit gunstig. Door verlaging van de WOZ-waarde hoef je soms tot duizenden euro’s minder belasting te betalen.
Let op: De gemeente telt de lagere WOZ-waarde niet automatisch in de volgende jaren door. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw bepaald.
Wel of niet verstandig om bezwaar te maken?
Is procederen tegen een WOZ-beschikking verstandig? Niet altijd. Als huizenbezitter kan het verstandig zijn om in een aantal gevallen goed na te denken over een bezwaarschrift. We leggen je graag uit of gunstig is of niet om bezwaar te maken.
