Bezwaar maken tegen WOZ-waarde
Tijdens de eerste maanden van het nieuwe jaar valt de WOZ-beschikking op de (digitale) deurmat. Wat betekent dit voor u en is het verstandig om juist wel of geen bezwaar te maken?
Leestijd: 2½ minuut
De WOZ-waarde
WOZ staat voor ‘waardering onroerende zaken’. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer belasting u moet betalen. Het is zinvol om de vastgestelde waarde kritisch te bekijken. De WOZ-waarde van uw huis is namelijk gekoppeld aan een aantal belastingen:
- De gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB)
- Het eigenwoningforfait* voor de inkomstenbelasting en vermogensbelasting
- De riool- en watersysteemheffing van de waterschappen (de waterschapslasten)
- Schenk- en erfbelasting
*Als u een eigen woning heeft, bouwt u daarmee vermogen op. Daarom moet u voor het bezit van een woning een bedrag optellen bij uw belastbare inkomen. Dit is het eigenwoningforfait.
Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld?
De gemeente kent elk jaar een nieuwe waarde aan uw woning toe. Deze toegekende waarde wordt vastgelegd in een taxatierapport. Om deze zogenoemde WOZ-waarde te bepalen, kijkt de gemeente naar verschillende kenmerken van uw woning. Zoals het type woning, de grootte, de ligging en de staat van onderhoud. Maar dat is niet het enige: de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen uit uw buurt worden ook meegenomen in de taxatie.
Om de WOZ-waarde vast te stellen maakt de gemeente gebruik van een peildatum. Die peildatum is altijd een jaar eerder. Voor de WOZ-waarde over het jaar 2022 is de peildatum dus 1 januari 2021.
Bezwaar WOZ
Bent u het niet eens met de WOZ-waarde? Dan kunt u bezwaar maken bij de gemeente. Het bezwaarschrift moet binnen zes weken na dagtekening van de beschikking door de gemeente ontvangen zijn. Bent u één dag te laat, dan hoeft de gemeente uw bezwaar niet te behandelen. Tegen de peildatum kunt u geen bezwaar maken. Die is wettelijk vastgelegd.
Wat moet u in het bezwaarschrift zetten?
Maak duidelijk dat uw huis verschilt met de vergeleken huizen uit uw buurt. Om dat juist te doen adviseren wij om de volgende stappen te nemen:
Dit kunt u digitaal doen, bijvoorbeeld met gebruik van DigiD.
Denk hierbij aan:
- de staat van onderhoud
- het type woning (zoals een tussenwoning of hoekwoning)
- het bouwjaar van de woning
- het type bestemming dat op (een gedeelte van) uw perceel rust
- de grootte van de tuin
- aanwezigheid van een garage
- de oppervlakte van het perceel
- het aantal kamers
- de inhoud van het huis (in m3)
- de ligging van de woning (bijvoorbeeld aan een drukke weg)
- de mate van criminaliteit in de buurt
Via het Kadaster kunt u de verkoopprijzen van vergelijkbare huizen bij u in de buurt opvragen. Ook kunt u via het WOZ-waardeloket de WOZ-waarde van woningen raadplegen. Als deze huizen voor minder geld dan uw WOZ-waarde zijn verkocht, heeft u wellicht een goed argument.
Download en gebruik onze gratis voorbeeldbrief bezwaar WOZ-waarde en pas hem aan naar uw situatie.
De gerechtelijke procedure
Na een bezwaarprocedure bij de gemeente kan een gerechtelijke procedure volgen. De rechter weegt dan uw argumenten af tegen die van de gemeente. De gemeente kan op haar beurt een rapport inbrengen, waarin zij toelicht hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen.
Schakel een expert in
U staat sterker als u een rapport van een expert tegenover het rapport van de gemeente stelt. Uw expert kan bijvoorbeeld een lokale makelaar zijn, die met voorbeelden aantoont dat de vergelijking niet opgaat. De rechter laat meewegen of de door u ingeschakelde deskundige over WOZ-kennis beschikt.
Vermindering WOZ-waarde geldt 1 jaar
Heeft u gelijk gekregen na uw bezwaarschrift of gerechtelijke procedure? Dan verlaagt de gemeente de WOZ-waarde. Met name voor de erfbelasting is dit gunstig. Door verlaging van de WOZ-waarde hoeft u soms tot duizenden euro’s minder belasting te betalen.
Let op: De gemeente telt de lagere WOZ-waarde niet automatisch in de volgende jaren door. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw bepaald.
Wel of niet verstandig om bezwaar te maken?
Is procederen tegen een WOZ-beschikking verstandig? Niet altijd. Als huizenbezitter kan het verstandig zijn om in een aantal gevallen goed na te denken over een bezwaarschrift. Bestuursrecht Jurist Samee Sabur legt in zijn blog uit of het gunstig is of niet om bezwaar te maken.
