Leestijd: 3 minuten

WOZ-waarde

Het is een jaarlijks terugkerende kwestie voor zowel woningeigenaren als gemeenten: de WOZ-beschikking. De taxatie van onroerende goederen, die de basis vormt voor meerdere (gemeentelijke) heffingen en belastingen, kan op maar weinig sympathie rekenen onder huizenbezitters. Huizenbezitters doen er echter verstandig aan om niet direct in de pen te klimmen voor een bezwaarschrift. Hoe dit zit, leest u hieronder.

Grondslag: Wet waardering onroerende zaken

De heffingsambtenaar bepaalt elk jaar de waarde van uw huis, gebouw of grond.
Dit wordt de waardering onroerende zaken (WOZ) genoemd, de WOZ-waarde. Voor de vaststelling van de WOZ-waarde gebruikt de heffingsambtenaar een peildatum. Voor de peildatum gaat de heffingsambtenaar één jaar terug. Voor de WOZ-waarde over het jaar 2021 is de peildatum dus 1 januari 2020.

WOZ-waarde en de financiële gevolgen daarvan

Gemiddeld stijgt de WOZ-waarde met 8,6 procent, zo blijkt uit cijfers van controleorgaan de Waarderingskamer. Aan de hand van een modelmatige waardebepaling, waarbij gebruik wordt gemaakt van recente verkoopcijfers en andere kenmerken, wordt een prijskaartje aan een woning gehangen. Die WOZ-waarde is van invloed op onder meer de onroerendezaakbelasting (OZB), de inkomstenbelasting en de waterschapsbelasting. Hoe hoger de waarde van het pand, hoe hoger de belastingen vaak uitvallen.

Daarnaast wordt ook de erf- en schenkingsbelasting afgeleid van de WOZ-waarde. Heeft u een schenking of een erfenis ontvangen waar een woning onderdeel van uitmaakt? Dan betaalt u daarover belasting. De hoogte van de te betalen belasting is afhankelijk van de WOZ-waarde. Bij een lagere WOZ-waarde betaalt u minder belasting.

Genoeg redenen voor veel huiseigenaren om bezwaar aan te tekenen tegen een te hoge taxatie, om op die manier onder een lastenverhoging uit te komen. Een bezwaar is immers zo ingediend, al dan niet via één van de vele gespecialiseerde bureaus. Sinds een aantal jaar zit het aantal bezwaarschriften dan ook in de lift: van 87.000 in 2016 tot ruim 186.000 over het afgelopen jaar.

Bezwaar indienen

De WOZ-beschikking valt meestal in januari of februari op de deurmat. Bent u het niet eens met de WOZ-waarde van uw woning, dan kunt u binnen zes weken bezwaar maken bij de gemeente. Download en gebruik onze voorbeeldbrief bezwaar tegen WOZ-waarde en pas hem aan naar uw situatie.

Het heersende sentiment onder huizenbezitters is dat een hogere WOZ-waarde hen veel geld kost. Bij een flinke afwijking is dat ook zo en kan het al gauw om een paar honderd euro gaan. Ongeveer de helft van die bezwaren wordt uiteindelijk gegrond verklaard.

Hoe komt de WOZ-waarde tot stand

De gemeente doet een marktanalyse. Daarbij wordt eerst gekeken naar vergelijkbare verkochte woningen die de marktwaarde weergeven. Naast de verkoopprijs wordt er gekeken naar kenmerken van de objecten. Dat zijn primaire kenmerken zoals bouwjaar, oppervlakte, grootte van het perceel. Maar ook de secundaire kenmerken, zoals de onderhoudsstaat en kwaliteit van de voorzieningen wordt meegenomen. Zijn er bijgebouwen, dakkapellen, garages, tuinhuisjes? Vervolgens wordt aan elk onderdeel een waarde toegekend. Wat is er verkocht? Hoe groot is het object? Hebben we te maken met een familie-verkoop, waardoor de verkoopsom niet marktconform is? Allemaal factoren die van belang zijn voor een juiste taxatie. Gemeenten moeten die gegevens te allen tijde goed analyseren. Aan de hand van al deze punten komt hier een WOZ-waarde uit voor de niet-verkochte panden, op basis van hun eigen kenmerken. Hoe nauwkeurig die berekening is, is volledig afhankelijk van de gegevens die een gemeente in het model stopt.

Zo controleert u of de WOZ-waarde juist is vastgesteld

  • De WOZ-waarde van een woning kunt u opzoeken op het WOZ-waardeloket. Op die manier kunt u uw WOZ-waarde vergelijken met die van andere woningen.
  • Het taxatieverslag van uw woning vraagt u op bij de gemeente. In dit taxatieverslag staat hoe de gemeente de WOZ-waarde heeft vastgesteld.
  • Daarnaast kunt u via het Kadaster de koopsominformatie in handen krijgen. Met deze Koopsominformatie krijgt u inzicht in de verkoopprijs van alle huizen binnen een postcodegebied. Dat kan handig zijn bij het inschatten van de waarde van uw eigen woning.
  • U kunt vervolgens de WOZ-waarde vergelijken met vergelijkbare verkochte woningen.

Waarom u niet in bezwaar zou moeten gaan

Is procederen tegen een WOZ-beschikking verstandig? Niet altijd. Als huizenbezitter kan het verstandig zijn om in een aantal gevallen goed na te denken over een bezwaarschrift. Bijvoorbeeld als u plannen heeft om uw woning komend jaar in de verkoop te zetten. Ook is het goed om naar uw hypotheek te kijken. Bij een lagere WOZ-waardering kan het zo zijn dat uw korting op de hypotheekrente vervalt. Bij een hogere woningwaarde heeft u een lagere hypotheekrente. En als uw hypotheekrente te hoog is, dan kan deze naar aanleiding van (de nieuwe hogere) WOZ-waardering mogelijk tussentijds verlaagd worden. Dat is interessant: een lagere hypotheekrente betekent immers lagere maandlasten.

Tip!

Het rentetarief wat iemand betaalt is afhankelijk van de verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van de woning. Als die verhouding verbetert omdat de waarde van een woning stijgt, dan kan het zijn dat iemand in een betere rente-categorie terecht komt. Als u dan bezwaar maakt betaalt u bij elkaar misschien honderd euro minder belasting, maar het scheelt zo driehonderd euro op de hypotheekrente. Het is dan ook raadzaam om als woningeigenaar eerst even bij de bank te checken.

Ook bestaat nog altijd het misverstand dat een hogere WOZ-beschikking automatisch een hogere OZB betekent. Dat is helemaal afhankelijk van het belastingtarief dat een gemeente voor de OZB vaststelt. Als dat omlaag wordt bijgesteld, kan het zo zijn dat het uiteindelijke bedrag in euro’s wat betaald moet worden gelijk blijft.

Toch bezwaar maken?

Steeds meer gemeenten zetten een telefoonnummer van een taxateur op de beschikking, waarbij burgers direct iemand aan de lijn krijgen voor vragen of klachten. Hier kunt u eenvoudig gebruik van maken. Ook kunt u zelf veel informatie opvragen. Bent u het toch niet eens met de WOZ-waarde? Neem dan eerst telefonisch contact op met de gemeente. De wettelijke termijn waarbinnen een WOZ-bezwaar afgehandeld dient te worden is een heel kalenderjaar. Als u een taxateur belt en aangeeft waar de fout zit, bent u vaak meteen geholpen.

Conclusie

Het wel of niet bezwaar maken is afhankelijk van ieders persoonlijke situatie, omstandigheden en belangen. Die keuze moet u dus zelf maken. Het is dan ook raadzaam om kritisch te kijken naar de WOZ-beschikking en voor uzelf na te gaan of het in uw geval wenselijk is bezwaar te maken.
Hieronder een overzicht van de voor- en nadelen van een hoge WOZ-waarde.
Een hogere WOZ-waarde heeft invloed op de hoogte van een aantal heffingen en belastingen.

Nadelen

  • de afvalstoffenheffing
  • de rioolheffing
  • de onroerendezaakbelasting (OZB)
  • waterschapsbelasting
  • het eigenwoningforfait (inkomstenbelasting)
  • erf- en schenkingsbelasting

Voordelen

  • hogere verkoopopbrengst
  • Lagere hypotheekrente

Samee Sabur

Samee Sabur - Jurist Bestuursrecht

Samee Sabur_thumb

In een geschil met de overheid is het soms beter te onderhandelen dan te procederen.

Juridische hulp nodig?

Heeft u een juridisch probleem? Wij helpen u graag. Samen komen we tot een passende oplossing. Of u wel of niet verzekerd bent bij ons, wij staan voor u klaar.