Verbouwen is vaak duurder dan u vooraf denkt, ook al heeft u hierover duidelijke (prijs)afspraken gemaakt met uw aannemer. Maar mag de aannemer zo maar extra kosten bij u in rekening brengen? Hierin is het juridisch gezien van belang om onderscheid te maken tussen meerwerk en kostenverhogende omstandigheden. Dat leg ik uit in dit blog.

Wat is meerwerk?

Meerwerk is extra werk dat de aannemer verricht bovenop de werkzaamheden die oorspronkelijk zijn overeengekomen. Juridisch gezien is meerwerk: Een door de opdrachtgever gewenste toevoeging of verandering in het overeengekomen werk die aanvullende werkzaamheden en/of kosten met zich meebrengt.

In de wet staat wanneer de aannemer aanspraak kan maken op betaling van meerwerk. Dit kan alleen als de aannemer de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de prijsverhoging die hiervan het gevolg is. De opdrachtgever moet dus de gelegenheid krijgen om te beslissen of hij het meerwerk - ondanks de hogere prijs - door de aannemer wil laten uitvoeren. Uitzondering hierop is als de opdrachtgever de noodzaak van de prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen. Dit zal eerder aan de orde zijn bij een toevoeging die de opdrachtgever wil dan bij een wijziging. Als de opdrachtgever de noodzaak van de prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen, bestaat er dus geen waarschuwingsplicht van de aannemer.

Als er sprake is van meerwerk moet de aannemer bewijzen dat hij aanvullende werkzaamheden heeft verricht en dat hij daarvoor opdracht heeft gekregen. Mondeling overeengekomen meerwerk is ook rechtsgeldig. De aannemer heeft dan wel een bewijsprobleem als de opdrachtgever de afspraak over het meerwerk betwist.

Als het vaststaat dat er extra werkzaamheden zijn verricht en dat daarvoor ook opdracht is gegeven, kan de aannemer aanspraak maken op een vergoeding voor dit meerwerk. Als er vooraf geen prijsafspraak voor de extra werkzaamheden is gemaakt, dan kan de aannemer volgens de wet aanspraak maken op een gebruikelijk of redelijk loon.

Meerwerk is dus iets anders dan extra werkzaamheden om het oorspronkelijk overeengekomen werk uit te voeren. In dat laatste geval is er sprake van ‘kostenverhogende omstandigheden’.

Wat zijn kostenverhogende omstandigheden?

Als de opdrachtgever en aannemer een vaste aanneemsom zijn overeengekomen, dan zijn beide partijen in principe aan deze prijs gebonden. Toch is in de wet geregeld dat de aannemer in sommige gevallen aanspraak kan maken op een prijsverhoging vanwege kostenverhogende omstandigheden.

Als er na het sluiten van de aanneemovereenkomst kostenverhogende omstandigheden ontstaan (of aan het licht komen), zonder dat deze aan de aannemer kunnen worden toegerekend, dan kan de rechter de aanneemsom aanpassen. Hiervoor moet de aannemer dus wel een vordering bij de rechter indienen.

Alleen als de kostenverhoging het gevolg is van door de opdrachtgever verschafte onjuiste gegevens die voor de prijsbepaling van belang zijn, mag de aannemer de aanneemsom zonder rechterlijke tussenkomst aanpassen. Wel moet de aannemer de opdrachtgever zo spoedig mogelijk over de kostenverhogende omstandigheid informeren, zodat de opdrachtgever de mogelijkheid heeft om de opdracht aan te passen.

Meer informatie?

Heeft u nog vragen of behoefte aan advies? Als u bij ons bent verzekerd, kunt u contact met ons opnemen. We helpen u graag verder.

Tom Hooyman, Jurist Vastgoed- en Contractenrecht

Mijn klanten help ik op de wijze zoals ik zelf geholpen wil worden; deskundig en adequaat.