De verhuurder van uw woning heeft een aantal plichten. Zo moet hij ervoor zorgen dat u als huurder deze als woonruimte kunt gebruiken. U mag ervan uitgaan dat bijvoorbeeld installaties en voorzieningen goed werken. Dat is meteen uw verhuurders eerste plicht. Maar het is ook zijn plicht om de woning te onderhouden. De verhuurder heeft ook rechten. Zo mag hij uw borg inhouden als u de woning na afloop van het huurcontract niet goed achterlaat.

Verplicht onderhoud voor de verhuurder

De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud en grote reparaties. Het gaat daarbij vooral om onderhoud en reparaties aan de constructie van de woning zoals:

  • Schilderen aan de buitenkant
  • Zorgen dat dragende muren veilig zijn
  • Daken vervangen of repareren

Verplicht onderhoud voor de huurder

Als huurder zorgt u voor klein onderhoud. Dit is in het Besluit Kleine Herstellingen bepaald. Het gaat meestal om eenvoudige dingen zoals het repareren van hang- en sluitwerk of het bijvullen van de cv-ketel.

Voorbeelden van klein- en groot onderhoud

Soort onderhoud
Klein onderhoud

Werkzaamheden voor huurder

Groot onderhoud

Werkzaamheden voor verhuurder

Schilderwerk Het witten van plafonds, het schilderen van binnen houtwerk en het schilderen of behangen van binnenmuren.
Voorbereidende werkzaamheden voor het schilderwerk Plamuren, opvullen van gaatjes, het verwijderen van butsen en het dichten van kleine krimpscheuren.
Kleine werkzaamheden Het vastzetten en vastschroeven van loszittende onderdelen van bijvoorbeeld trapleuningen, deurknoppen, drempels, elektrische schakelaars, wandcontactdozen, deurbellen vloer- en plafondroosters en sloten.
Onderdelen in de woonruimte Vervanging en vernieuwing van o.a. kraanleertjes en onderdelen van kranen, deurknoppen, sloten, hang- en sluitwerk, vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten, garnituur voor douche- en toiletruimte, garnituur wc, elektrische schakelaars en wandcontactdozen, deurbellen, kabel-, telefoon- en computeraansluitingen en vergelijkbare onderdelen van datanetwerken.
Scharnieren, sloten, kranen etc. Gangbaar houden, regelmatig controleren van de beweegbaarheid, oliën, smeren of ontkalken van beweegbare onderdelen. Grote reparaties, vervanging.

Bevriezing Voorzieningen treffen ter voorkoming van bevriezing van kranen, zodat reparatie niet nodig is.
Verlichting Vervanging van lampen in gemeenschappelijke ruimten en aan de buitenzijde van de woonruimte. Reparaties en vervanging van armaturen.
Ruiten en ingebouwde spiegels Vervanging van beschadigde en kapotte ruiten en spiegels als de kosten laag zijn.

Technische installaties binnen de woning het ontluchten en bijvullen van de cv-installatie, het opnieuw opstarten van de cv-installatie na uitval. Het vervangen van filters en schoonhouden van roosters. Alleen als de kosten laag zijn en er geen specialistische kennis vereist is.
Tochtwering Het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen voor zover de kosten laag zijn.
Onderdelen buiten de woning vervanging en vernieuwing van onderdelen van brievenbus, buitenlamp, carport, vlaggenstokhouder voor zover de kosten laag zijn. Vervanging bij slijtage.
Tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen De aanleg van tuin of erf (alleen bij eerste bewoning). Een bestaande tuin moet u regelmatig onderhouden. Denk hierbij aan het maaien van het gras, het verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van de opritten, toegangspaden, en terrassen. Gebroken tegels moet u vervangen. Verder moet u snoei-werkzaamheden uitvoeren aan heggen, hagen en bomen. Beplanting die dood is gegaan moet u vervangen Ook moet u zorgen dat de erfafscheiding in orde blijft. Vervang kapotte planken of delen van houten afscheidingen, zet en houdt de erfafscheiding recht en beits of verf de deze regelmatig. Bij eerste bewoning aanleg opritten en toegangspaden en aanbrengen eenvoudige erfafscheiding. Grote reparaties, vervanging.
Schoorsteen, afvoer- en ventilatiekanalen Schoonmaken, vegen en ontstoppen indien bereikbaar door huurder.
Riool Schoonhouden en ontstoppen van het binnenriool tot het aansluitpunt vanuit het woongedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool of het hoofdriool. Dit aansluitpunt moet wel voor de huurder bereikbaar zijn.
Vuilstortkoker en vuilniscontainerruimte Schoonhouden en zo nodig ontstoppen van de vuilstortkoker. Schoonhouden van de vuilniscontainerruimte. In beide gevallen voor zover voor de huurder bereikbaar. Grote reparaties.
Woonruimte en gemeenschappelijke ruimte Schoonhouden.
Ruiten, kozijnen, deurposten, geverfd houtwerk en andere geverfde onderdelen Wassen en schoonhouden van binnen en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen. Voor zover voor de huurder bereikbaar.
Ongedierte Het bestrijden van vlooien, mieren, wespen, luizen e.d. Voor zover de kosten laag zijn. Het bestrijden van kakkerlakken, faraomieren, boktorren en houtwormen (als gevolg van overmacht).
Goten en regenafvoeren

Regelmatig schoonhouden. Voor zover voor huurder bereikbaar. Vervanging en reparaties.
Zwerfvuil Regelmatig verwijderen.
Graffiti Verwijderen voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en het voor huurder bereikbaar is.
Zink-, beerputten en septictanks Legen. Vervanging en grote reparaties.
 

Tijdelijke verlaging van de huur bij slecht onderhoud

Onderhoudt de verhuurder uw woning niet goed, of doet hij een reparatie niet ? U kunt als huurder vragen om een tijdelijke verlaging van de huur. Als het om een sociale huurwoning gaat moet u hiervoor naar de huurcommissie. Als het om een andere woning gaat (een geliberaliseerde woning) dan moet u dit bij de kanton rechter doen. De rechter kan dan bijvoorbeeld beslissen dat de huurder minder huur hoeft te betalen zolang de woning niet op orde is.

Hoe moet u als huurder de woning achterlaten?

Als uw huurovereenkomst eindigt moet u de woning officieel opleveren. U bent verplicht de woning goed achter te laten. Er zijn twee mogelijkheden:

  • Aan het begin van het huurcontract heeft u samen met de huurder de woning bekeken. U heeft opgeschreven hoe de woning er toen uitzag. Of u heeft foto’s gemaakt. Dit heet de opnamestaat. U moet dan zorgen dat de woning eruitziet zoals aan het begin van het huurcontract wanneer u vertrekt.
  • U heeft de woning aan het begin van het huurcontract niet samen met de huurder bekeken. Dat betekent dat u de woning moet achterlaten in de zelfde staat als toen u er kwam wonen. De wet gaat ervan uit dat de woning er ook zo uitzag aan het begin van het huurcontract. Is er schade aan de woning? Dan moet uw verhuurder kunnen bewijzen dat die schade er aan het begin van het huurcontract nog niet was. Slijtage die door normaal gebruik is ontstaan wordt niet als schade gerekend. Een bewoond huis kan er niet uitzien alsof het nieuw uit de verpakking komt.

Let op: is uw huurovereenkomst vóór 1 augustus 2003 gesloten? Dan geldt er een andere regelgeving. Als er bij de oplevering schade aan de woning is moet u als huurder bewijzen dat die schade er al was toen u er kwam wonen.

Verhuurder mag de borg inhouden als u de woning niet goed oplevert

Aan het begin van de huurovereenkomst heeft u waarschijnlijk een borg betaald. Bijvoorbeeld één of twee maanden huur. Deze borg is een extra zekerheid voor de verhuurder. Voor als u uw huur niet betaalt of schade veroorzaakt. Vertrekt u uit de woning? Dan krijgt u de borg normaal gesproken terug. Laat u na afloop van het huurcontract de woning niet goed achter? Dan mag uw verhuurder alles laten repareren en de kosten direct van de borg afhalen. Hij hoeft u geen kans te geven om de schade te repareren. De verhuurder moet wel zorgen dat de kosten redelijk zijn. Hij mag er geen winst op maken. Als u het niet eens bent met de kosten, dan moet u dit aanvechten bij de kantonrechter.

Wij staan op voor gerechtigheid

ARAG, juridisch probleemoplossers. Voor iedereen.

lachende vrouw met advocaat voor rechtbank

Iedereen kan zijn recht halen. Met een rechtsbijstandverzekering van ARAG of onze partners. Lees hier hoe wij u helpen.