Leestijd: 1 minuut

Er ontstaan wel eens problemen bij de aankoop van onroerend goed. Niet alleen over gebreken aan de woning, maar ook over of grond wel of niet is verkocht of geleverd. In dit blog ga ik in op een recente zaak. In deze zaak ging het over de vraag hoe het kwam dat de eigendom van een brede oprit mogelijk niet in zijn geheel mee was overgedragen en of de koper alsnog eigenaar kon worden van de gehele oprit. Hoe komt u hierachter?

Verschil tussen koopovereenkomst en leveringsakte

Bij de aankoop van een huis heeft u de koopovereenkomst en de leveringsakte. Deze documenten hebben ieder een eigen doel. In de koopovereenkomst staat wat er is verkocht. Bij de beoordeling daarvan gaat het niet om de letterlijke tekst van de overeenkomst. Maar om wat de partijen over en weer hebben verklaard en zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Vervolgens moet de gekochte grond worden geleverd. Deze leveringsakte moet wel naar objectieve maatstaven worden uitgelegd. Bij die uitleg wordt naar de tekst van de akte gekeken en daaruit volgt precies wat er geleverd wordt. Deze twee stukken geven dan antwoord op de vraag of alles wat is gekocht ook is geleverd.

Wat wordt er geleverd aan de koper?

Als de koopovereenkomst en de leveringsakte met elkaar worden vergeleken zijn er drie mogelijke uitkomsten:

  • De grond die volgens de koopovereenkomst is verkocht is ook geleverd
  • Er is meer grond geleverd dan op basis van de koopovereenkomst nodig was
  • Er is minder grond geleverd dan op basis van de koopovereenkomst nodig was

Bij situatie twee en drie ontstaan er problemen. De eigendom van die bewuste grond is dan namelijk niet overgedragen.

In geval twee komt dat doordat voor de extra grond geen rechtsgrond bestaat. Die extra grond was namelijk niet gekocht. Ondanks dat die grond wel was geleverd, is de eigendom niet overgedragen.

In geval drie is de eigendom niet overgedragen, omdat de levering ontbreekt. De levering van de ontbrekende grond zal nog moeten plaatsvinden. Dat kan uiteraard alleen als de verkoper bevoegd is om het ontbrekende gedeelte te leveren.

Zaak over de oprit

Hoe zat het nu met de oprit in de eerdergenoemde zaak? Feitelijk leek de oprit in zijn geheel bij de gekochte woning te horen. Het had er alle schijn van dat de perceelsgrens naast de oprit liep. Niets bleek minder waar; de oprit bleek deels bij het buurperceel te horen. Dat gedeelte van de oprit was daarom niet geleverd en dus was de eigendom daarvan niet overgedragen. Toch kwam de koper niet met lege handen te staan. Vanwege de feitelijke situatie en de aanprijzing van de woning mocht de verkoper er redelijkerwijs van uitgaan dat de oprit in zijn geheel onderdeel uitmaakte van de gekochte woning. Op grond van de gesloten koopovereenkomst was de oprit in zijn geheel verkocht. Dat de verkoper slechts een gedeelte van de oprit kon leveren kwam voor zijn rekening en risico. Maar omdat de verkoper niet bevoegd was om het ontbrekende gedeelte alsnog te leveren moest de koper genoegen nemen met een schadevergoeding.

Tip: bewaar de advertentie of brochure van uw koopwoning!

Een geschil over de aankoop en levering van een woning is vervelend. Mijn tip: zorg ervoor dat in de koopovereenkomst duidelijk omschreven staat wat er precies is gekocht en bewaar de brochure en/of de online geplaatste verkoopadvertentie. Als er na de koop discussie ontstaat over bijvoorbeeld de vraag of de oprit in zijn geheel is verkocht of niet, dan kan zo’n brochure of advertentie een grote rol spelen. Daarin staat immers een duidelijke omschrijving van de woning en de eigenschappen. Let u er wel op dat aan algemene aanprijzingen maar weinig rechten kunnen worden ontleend. Krijgt u toch een geschil en bent u bij ons verzekerd? Neem dan contact met ons op.

Mr. Edwin Zondervan

Mr. Edwin Zondervan

Mr. Edwin Zondervan

Met veel enthousiasme geef ik cliënten advies over hun mogelijkheden. Ik span mij altijd in om het maximaal haalbare te bereiken!

Juridische hulp nodig?

Heeft u een juridisch probleem? Wij helpen u graag. Samen komen we tot een passende oplossing. Of u wel of niet verzekerd bent bij ons, wij staan voor u klaar.

Meer over aankoop en verkoop

Koopovereenkomst woning

Koopovereenkomst afzeggen?

Als de koopakte door beide partijen getekend, dan zijn zowel de koper als de verkoper daaraan gebonden. Gelden er door corona andere regels?

Raadplegen bestemmingsplan

Het bestemmingsplan van een woning

Het bestemmingsplan bepaalt hoe gronden en bouwwerken gebruikt mogen worden. Waar moet u op letten?

erfgrens regels

De regels rondom de erfgrens

Wilt u weten of u rondom de erfgrens bomen en struiken mag plaatsen? Of heeft u last van de beplanting van uw buren?