Verborgen gebreken in een koophuis: dit kunt u doen

Leestijd: 2½ minuut

Wat zijn verborgen gebreken?

Vaak zijn gebreken aan een huis duidelijk zichtbaar. Denk aan scheuren in muren, een natte plek door lekkage, of rotte kozijnen. De naam zegt het al: een verborgen gebrek is niet direct te zien en wordt pas ontdekt na aankoop van een woning. Denk bijvoorbeeld aan een lekkage in een van de leidingen, of aan scheuren in de fundering van je huis. Kom je na de overdrachtsdatum achter een verborgen gebrek? Dan zijn de bijkomende kosten om het probleem op te lossen vaak voor jouw eigen rekening.

Voorbeelden van veelvoorkomende verborgen gebreken zijn:

Lekkage
Asbest
Houtrot en rottende dakconstructies
Scheuren in muren
Kapotte CV ketel

De meeste woningen in Nederland worden verkocht met gebruik van een modelovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning. In dit artikel wordt er vanuit gegaan dat deze overeenkomst is gebruikt.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor een verborgen gebrek?

In principe komen kosten voor het herstel van verborgen gebreken na de eigendomsoverdracht terecht bij de koper. Toch zijn er twee situaties waarin jij als koper de verkoper voor deze kosten aansprakelijk kunt stellen. Dat geldt als:

Het gebrek zo ernstig is dat je niet normaal in de woning kunt wonen. De bewijslast hiervan ligt wel bij jou. Het maakt in dit geval niet uit of de verkoper wel of niet op de hoogte was van het verborgen gebrek.
Het gebrek bekend was bij de verkoper, maar hij dit niet voor de overdracht heeft gemeld. Een verkoper heeft namelijk een mededelingsplicht. In dit geval gaat het wel om een gebrek dat de koper moeilijk zelf kan ontdekken.

Onderzoeksplicht bij het kopen van een woning

Als je een woning koopt, heb je een onderzoeksplicht. Met andere woorden; je bent verplicht om te onderzoeken of jouw nieuwe woning gebreken heeft. Veel gebreken zijn moeilijk te ontdekken. Daarom is het voor veel kopers lastig om dit zelf te doen. Hoe ouder de woning, hoe groter de kans op verborgen gebreken. Een bouwkundige keuring laten uitvoeren voordat je de woning koopt is niet verplicht, maar zeker aan te raden.

Een bouwkundig inspecteur onderwerpt de woning aan een grondig onderzoek en schrijft zijn bevindingen in een rapport. Zo’n rapport heeft nog een groot voordeel: aantoonbare tekortkomingen kun je gebruiken bij het onderhandelen over de prijs van de woning. Als blijkt dat er gebreken zijn, maar je geen onderzoek hebt gedaan,
draai je zelf op voor de schade.

Mededelingsplicht voor de verkoper

Niet alleen de koper heeft een verplichting, ook de verkoper moet zich aan een belangrijke regel houden. Dat is de mededelingsplicht. Als de verkoper op de hoogte is van bepaalde gebreken, dan moet hij dit melden aan de koper. De verkoper is daarnaast verplicht om eventuele risico’s te melden. Verkopers doen dat bijvoorbeeld door een ouderdomsclausule op te nemen in de koopakte. Soms wordt ook een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule opgenomen, wanneer de verkoper de woning heeft verhuurd. We raden aan om in dit soort situaties extra oplettend te zijn.

De rol van de makelaar

De koper heeft dus een onderzoeksplicht en de verkoper een mededelingsplicht. Ook heeft de makelaar een verantwoordelijkheid als het aankomt op verborgen gebreken. Hij of zij heeft namelijk een bemiddelingsfunctie en behartigt hierin de belangen van de opdrachtgever. De makelaar van de verkoper dient te helpen bij de mededelingsplicht en de makelaar van de koper bij de onderzoeksplicht. Zo bestaan er gebreken die beide partijen niet kennen, maar waar de makelaar vanwege zijn expertise wel degelijk weet van heeft.

Verborgen gebreken in een nieuwbouwwoning

Ook een nieuwbouwwoning kan mankementen vertonen. Denk hierbij aan lekkage, scheurvorming in de woning of afvoeren die niet aangesloten zijn op het riool. De oplevering van een nieuwbouwwoning is in dit geval een belangrijk moment. Tijdens deze oplevering doorloopt de aannemer met jou de woning.

Samen controleren jullie de woning op de volgende punten:

Voldoet de woning aan alle bouwregels en zijn gebreken aanwezig?
Voldoet de woning aan de technische omschrijving en tekeningen uit de verkoopbrochure?
Zijn aanvullende afspraken over meerwerk uitgevoerd?

Net als bij een oudere woning, is het bij een nieuwbouwwoning soms lastig om gebreken te herkennen. Bij oplevering neem je de sleutel in ontvangst en keur je de woning goed, behoudens de gebreken die in het proces-verbaal van oplevering worden genoteerd. Voor deze gebreken maak je dan een voorbehoud. De aannemer moet deze opleveringsgebreken herstellen. Beschik je over weinig bouwtechnische kennis? Neem dan een bouwtechnische inspecteur mee naar de oplevering, of vraag een vooroplevering aan.
Als na de oplevering verborgen gebreken aan het licht komen, dien je deze gebreken te melden bij de aannemer. Met daarbij het verzoek om herstel binnen een redelijke termijn uit te voeren.

Toch een verborgen gebrek, wat nu?

Onderzoek of je de verkoper aansprakelijk kunt stellen
In sommige gevallen is de verkoper aansprakelijk. Hij moet het gebrek in dat geval herstellen, of de kosten voor reparatie betalen. Je kunt de verkoper in twee gevallen aansprakelijk stellen in geval van een verborgen gebrek. Wanneer je de woning door het gebrek niet normaal kunt gebruiken. Of als de verkoper wist van het gebrek, maar dit niet aan jou gemeld heeft.

Meld het gebrek binnen redelijke termijn bij de verkoper
Je moet het geconstateerde gebrek melden bij de verkoper. Dat moet binnen een redelijke termijn. Vaak is dat een termijn van twee maanden. Doe je dit niet, of veel later, dan is de kans groot dat je geen aanspraak kunt maken op een eventuele vergoeding van de schade.

Probeer er samen uit te komen
Het is altijd prettiger om er samen met de verkoper uit te komen. Probeer daarom afspraken te maken. Geef de verkoper voldoende tijd om het gebrek op te lossen en leg de gemaakte afspraken vast.

Stel de verkoper in gebreke
Komen jullie er samen niet uit? Of reageert de verkoper niet op jouw vragen? Stel hem dan in gebreke door een aangetekende brief te versturen. Je kunt hiervoor onze voorbeeldbrief Aansprakelijkstelling verborgen gebreken gebruiken. In de brief beschrijf je het gebrek en vraag je de verkoper om het gebrek te herstellen. Ook beschrijf je in de brief binnen welke termijn je verwacht dat het gebrek is opgelost. Lost de verkoper het probleem niet op binnen die termijn? Dan is hij in verzuim. Je kunt reparaties laten uitvoeren en de kosten hiervoor verhalen bij de verkoper.