Leestijd: 2½ minuut

Wat zijn verborgen gebreken?

Vaak zijn gebreken aan een huis duidelijk zichtbaar. Denk aan scheuren in muren, een natte plek door lekkage, of rotte kozijnen. De naam zegt het al een beetje: een verborgen gebrek is vaak niet zo makkelijk te zien en wordt pas ontdekt na de koop van een woning. Denk hierbij aan een lekkage in een van de leidingen of aan scheuren in de fundering van uw huis. Komt u na de overdrachtsdatum achter een verborgen gebrek, dan zijn de bijkomende kosten om het probleem op te lossen vaak voor uw eigen rekening.

Voorbeelden van veel voorkomende verborgen gebreken zijn:

  • Lekkage
  • Asbest
  • Houtrot en rottende dakconstructies
  • Scheuren in muren
  • Kapotte CV ketel

De meeste woningen in Nederland worden verkocht met gebruik van een modelovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning. In dit artikel wordt er dan ook vanuit gegaan dat deze overeenkomst is gebruikt.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor een verborgen gebrek?

In principe komen kosten voor het herstel van verborgen gebreken na de eigendomsoverdracht terecht bij de koper. Toch zijn er twee situaties waarin u de verkoper voor deze kosten aansprakelijk kunt stellen. Dat geldt als:

  • Het gebrek zo ernstig is dat u niet normaal in de woning kunt leven. De bewijslast hiervan ligt wel bij u als koper. Het maakt in dit geval niet uit of de verkoper wel of niet op de hoogte was van het verborgen gebrek.
  • Het gebrek bekend was bij de verkoper, maar hij dit niet voor de overdracht heeft gemeld. Een verkoper heeft namelijk een mededelingsplicht. In dit geval gaat het wel om een gebrek dat de koper moeilijk zelf kan ontdekken.

Onderzoeksplicht bij het kopen van een woning

Als u een woning koopt, dan heeft u een onderzoeksplicht. Met andere woorden; u bent verplicht om te onderzoeken of uw nieuwe woning gebreken heeft. Veel gebreken zijn moeilijk om te ontdekken. Daarom is het voor veel kopers lastig om dit zelf te doen. Hoe ouder de woning, hoe groter de kans op verborgen gebreken. Een bouwkundige keuring laten uitvoeren voordat u de woning koopt is niet verplicht, maar zeker aan te raden.

Een bouwkundig inspecteur onderwerpt de woning aan een grondig onderzoek en schrijft zijn bevindingen op in een rapport. Zo’n rapport heeft nog een groot voordeel: aantoonbare tekortkomingen kunt u gebruiken bij het onderhandelen over de prijs van de woning. Als blijkt dat er gebreken zijn, maar u geen onderzoek heeft gedaan dan draait u zelf op voor de schade.

Meldingsplicht voor de verkoper

Niet alleen de koper heeft een verplichting, ook de verkoper moet zich aan een belangrijke regel houden. Dat is de meldingsplicht. Als de verkoper op de hoogte is van bepaalde gebreken, dan moet hij dit melden aan de koper. De verkoper is daarnaast ook verplicht om eventuele risico’s te melden. Verkopers doen dat bijvoorbeeld door een ouderdomsclausule op te nemen in de koopakte. Soms wordt ook een zogenaamde niet-zelfbewoningsclausule opgenomen, wanneer de verkoper de woning heeft verhuurd. Het is raadzaam om in dit soort situaties extra oplettend te zijn.

De rol van de makelaar

De koper heeft dus een onderzoeksplicht en de verkoper een meldingsplicht. Ook heeft de makelaar een zekere verantwoordelijkheid als het aankomt op verborgen gebreken. Hij of zij heeft namelijk een bemiddelingsfunctie en behartigt hierin de belangen van de opdrachtgever. De makelaar van de verkoper dient te helpen bij de meldingsplicht en de makelaar van de koper bij de onderzoeksplicht. Zo bestaan er gebreken die beide partijen niet kennen, maar waar de makelaar vanwege zijn expertise wel degelijk weet van heeft.

Verborgen gebreken in een nieuwbouwwoning

Veel mensen denken niet perse aan verborgen gebreken in nieuwbouwwoningen. Die zijn immers gloednieuw, niet waar? Toch blijkt dat ook een gloednieuwe woning mankementen kan vertonen. Denk hierbij aan lekkage, scheurvorming in de woning of afvoeren die niet aangesloten zijn op het riool. De oplevering van een nieuwbouwwoning is in dit geval een belangrijk moment. Tijdens deze oplevering doorloopt de aannemer met u de woning.

Samen controleren jullie de woning op de volgende punten:

  • Voldoet de woning aan alle bouwregels en zijn gebreken aanwezig?
  • Voldoet de woning aan de technische omschrijving en tekeningen uit de verkoopbrochure?
  • Zijn aanvullende afspraken over meerwerk uitgevoerd?

Net als bij een oudere woning, is het bij een nieuwbouwwoning soms lastig om gebreken te herkennen. Bij oplevering neemt u de sleutel in ontvangst en keurt u de woning goed behoudens de gebreken die in het proces-verbaal van oplevering worden genoteerd. Voor deze gebreken maakt u dan een voorbehoud. De aannemer is in beginsel gehouden om deze opleveringsgebreken te herstellen. Beschikt u over weinig bouwtechnische kennis? Neem dan een bouwtechnische inspecteur mee naar de oplevering, of vraag een vooroplevering aan.
Als na de oplevering verborgen gebreken aan het licht komen, dient u deze gebreken te melden bij de aannemer met het verzoek om herstel binnen een redelijke termijn uit te voeren.

Toch een verborgen gebrek, wat nu?

  • Onderzoek of u de verkoper aansprakelijk kunt stellen

    In sommige gevallen is de verkoper aansprakelijk. Hij moet het gebrek in dat geval herstellen of de kosten voor de reparatie aan u betalen. U kunt de verkoper in twee gevallen aansprakelijk stellen in geval van een verborgen gebrek. Wanneer u de woning door het gebrek niet normaal kunt gebruiken. Of de verkoper wist van het gebrek, maar heeft dit niet aan u gemeld.
  • Meld het gebrek binnen redelijke termijn bij de verkoper

    U moet het geconstateerde gebrek melden bij de verkoper. Dat moet binnen een redelijke termijn. Vaak is dat een termijn van twee maanden. Doet u dit niet, of veel later, dan is de kans groot dat u geen aanspraak kunt maken op een eventuele vergoeding van de schade.
  • Probeer er samen uit te komen

    Het is altijd prettiger om er samen met de verkoper uit te komen. Probeer daarom afspraken te maken. Geef de verkoper voldoende tijd om het gebrek op te lossen en leg de gemaakte afspraken vast op papier.
  • Stel de verkoper in gebreke

    Komt u er samen niet uit, of reageert de verkoper niet op uw vragen? Stel hem dan in gebreke door een aangetekende brief te versturen. U kunt hiervoor onze voorbeeldbrief Aansprakelijkstelling verborgen gebreken gebruiken. In de brief beschrijft u het gebrek en vraagt u de verkoper om het gebrek te herstellen. Ook beschrijft u in de brief binnen welke termijn u verwacht dat het gebrek is opgelost. Lost de verkoper het probleem niet op binnen die termijn, dan is hij in verzuim. U kunt reparaties laten uitvoeren en de kosten hiervoor verhalen bij de verkoper.
  • Win juridisch advies in

    Is het nog steeds niet gelukt om het gebrek te herstellen of om uw geld terug te krijgen? Vraag dan om juridisch advies. Gebruik onze RechtCheck Wonen en Verbouwen om te achterhalen wat uw rechten zijn. Ook kunt u via de RechtCheck uw zaak melden indien u bij ARAG verzekerd bent.

Hulp bij wonen en verbouwen

Wilt u weten waar u recht op heeft? Start de RechtCheck en krijg direct antwoord op al uw vragen over de aankoop, verkoop, verbouwing van uw woning en problemen met aannemers, installateurs of leveranciers.

Meer over aankoop en verkoop

Raadplegen bestemmingsplan

Het bestemmingsplan van een woning

Het bestemmingsplan bepaalt hoe gronden en bouwwerken gebruikt mogen worden. Waar moet u op letten?

Alles wat u moet weten over het koopcontract van uw huis

Het koopcontract van uw huis

Het koopcontract is een document waar u alle belangrijke afspraken over de koop of de verkoop van een woning zet.

Terugtrekken koop woning

Mondelinge overeenkomst

In principe is een mondelinge overeenkomst net zo rechtsgeldig als een schriftelijke overeenkomst.