Verborgen gebreken blijven grootste bron van conflicten na woningkoop: "Kopers onderschatten vaak hun positie”
17 februari 2026 | Leestijd: 3 minuten
Conflicten tussen kopers en verkopers van woningen zijn al jaren aan de orde van de dag. Bij ARAG komen jaarlijks zo’n 1.500 zaken binnen over de aankoop of verkoop van een huis. In verreweg de meeste gevallen gaat het om verborgen gebreken die pas na de sleuteloverdracht aan het licht komen. Volgens ARAG-jurist Sander Harpman hangt dat sterk samen met de omstandigheden op de huidige woningmarkt.
Sander: “De woningmarkt staat al lang onder druk. Er wordt vaak overboden, bezichtigingen zijn kort en een bouwkundige keuring wordt regelmatig overgeslagen. Dat zijn precies de omstandigheden waarin later discussies ontstaan.”
Deze situaties vragen om een goed begrip van de rechten en plichten van zowel koper als verkoper. In dit artikel legt Sander uit wat kopers en verkopers moeten weten, welke fouten vaak voorkomen, en geeft hij praktische tips om problemen met verborgen gebreken te voorkomen.
Na het overbieden blijft weinig geld over
Wat ARAG de laatste jaren vooral ziet, is dat kopers financieel krapper zitten na de aankoop, zegt Sander. “Wie flink boven de vraagprijs biedt, houdt weinig buffer over. Een lekkage of kapotte riolering van een paar duizend euro kan dan al voor grote stress zorgen. Waar mensen zulke kosten vroeger vaker zelf droegen, stappen ze nu sneller naar een jurist.”
“Vooral starters lopen tegen dit probleem aan. Jonge kopers hebben na de koop vaak helemaal geen reserves meer. Bij hen zien we relatief vaak dat een tegenvaller direct uitmondt in een conflict met de verkoper.”
Wanneer is een verkoper aansprakelijk?
In de koopakte staat meestal dat een verkoper alleen aansprakelijk is voor gebreken die het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Maar wat is normaal?
“Daar is geen simpele definitie van,” legt Sander uit. “De rechter kijkt per situatie. Een huis moet in elk geval veilig en redelijk duurzaam bewoonbaar zijn, zonder dat het woongenot ernstig wordt aangetast. Maar bij een oudere woning mag je meer slijtage verwachten dan bij een nieuwbouwhuis.”
Verkopers weten meer dan kopers
Verkopers zijn over het algemeen bekend met hun plicht om gebreken die zij kennen te melden. Daarvoor is ook de vragenlijst bij de koopovereenkomst bedoeld, waarin zij moeten aangeven wat zij weten over de staat van de woning.
Bij kopers ligt dat vaak anders, merkt Sander in de praktijk. “Veel mensen hebben slechts een globaal beeld van hun rechten en plichten rond verborgen gebreken. Vooral de clausules in koopaktes zorgen geregeld voor misverstanden. Zo bevatten contracten vaak een ouderdoms- of niet-bewoningsclausule, waarmee de aansprakelijkheid van de verkoper wordt beperkt.”
“Dat is zorgelijk. In veel koopaktes wordt de verantwoordelijkheid van de verkoper flink ingeperkt, soms zelfs bijna helemaal uitgesloten. Ik heb het idee dat kopers zich niet altijd realiseren wat dat in de praktijk betekent. Zulke clausules worden bovendien niet standaard uitgebreid toegelicht, terwijl ze grote gevolgen kunnen hebben als er later iets mis blijkt.”
Eerst melden, dan pas herstellen
Een veelgemaakte fout is dat kopers zelf al aan de slag gaan voordat ze de verkoper informeren, zegt Sander. “Dat zien we helaas regelmatig. Mensen laten een aannemer komen en sturen daarna pas de rekening door. Juridisch sta je dan zwak. De verkoper moet altijd eerst de kans krijgen om het gebrek zelf op te lossen.”
Bij ernstige problemen met hoge kosten wordt er geregeld geprocedeerd. “Een gang naar de rechter is zeker niet ongebruikelijk, vooral als het om fundamentele gebreken gaat,” aldus Sander.
Tips van Sander om problemen met verborgen gebreken te voorkomen
Het is belangrijk dat kopers en verkopers goed weten wat ze kunnen doen om juridische problemen te vermijden. Met deze tips voorkom je verrassingen en discussies achteraf:
Voor kopers
- Lees de vragenlijst aandachtig en vraag verduidelijking bij onduidelijkheden of ontbrekende antwoorden.
- Laat een bouwkundige keuring uitvoeren, indien mogelijk, om verborgen gebreken vroegtijdig te ontdekken.
- Lees de koopakte zorgvuldig, vooral de ouderdoms- en niet-bewoningsclausule.
- Meld een gebrek direct en schriftelijk aan de verkoper zodra je het ontdekt.
- Houd rekening met eigen kosten; niet alles is altijd verhaalbaar.
Voor verkopers
- Wees eerlijk en volledig over wat je weet van de woning.
- Bewaar documenten zoals facturen en rapporten van onderhoud.
- Reageer serieus op klachten van de koper en denk mee over een oplossing.
Realistisch de sleutel in ontvangst nemen
Hoewel de meeste kopers wel beseffen dat een huis nooit perfect is, valt de praktijk soms tegen.
Sander: “Een woning kopen is emotioneel, maar het blijft ook een zakelijke transactie. Wie zich vooraf verdiept in zijn rechten en plichten, voorkomt dat een mooie aankoop eindigt in een hoofdpijndossier.”
Hulp nodig?
Kom je zelf in een conflict over verborgen gebreken terecht, of twijfel je over je rechten en plichten als koper of verkoper? Of het nu gaat om het correct melden van een gebrek, het interpreteren van clausules in de koopakte, of het bepalen van aansprakelijkheid: onze juristen kunnen je helpen om verrassingen en juridische conflicten te voorkomen.
