29 oktober 2020

Sinds 15 oktober 2020 is de horeca voor de tweede keer gesloten en heropening lijkt nog niet op de agenda te staan. De sector wordt financieel zwaar getroffen door de maatregelen van de overheid om het coronavirus in bedwang te krijgen. Steeds meer ondernemers hebben moeite om de huur voor het bedrijfspand nog te betalen. Wat zegt de rechtspraak momenteel over het uitstellen of niet voldoen van huurbetaling? In dit blog leg ik de stand van zaken uit.

Corona en gevolgen zijn onvoorziene omstandigheid


Inmiddels zijn er uitspraken van bodemrechters over corona en het betalen van huur. Een belangrijke conclusie in die uitspraken: Het coronavirus en de gevolgen ervan, kunnen worden gezien als een onvoorziene omstandigheid. Oftewel, een omstandigheid die betrokken partijen niet hebben (kunnen) voorzien bij het sluiten van de huurovereenkomst. Zo’n onvoorziene omstandigheid kan een reden zijn om de overeenkomst tussentijds te wijzigen. Denk daarbij aan het tijdelijk verlagen van de huurprijs.

Minder huur betalen vanwege coronamaatregelen?

Inmiddels zijn er uitspraken van bodemrechters over corona en het betalen van huur. Een belangrijke conclusie in die uitspraken: Het coronavirus en de gevolgen ervan, kunnen worden gezien als een onvoorziene omstandigheid. Oftewel, een omstandigheid die betrokken partijen niet hebben (kunnen) voorzien bij het sluiten van de huurovereenkomst. Zo’n onvoorziene omstandigheid kan een reden zijn om de overeenkomst tussentijds te wijzigen. Denk daarbij aan het tijdelijk verlagen van de huurprijs.

Minder huur betalen vanwege coronamaatregelen?

In de meeste uitspraken tot nu toe vinden de rechters het niet redelijk om een huurder volledig aan zijn betalingsverplichting te houden. Tegelijkertijd is het voor de verhuurder ook niet redelijk dat een huurder helemaal niets meer betaald. De oplossing wordt dus meestal gezocht in het verdelen van de pijn tussen de verhuurder en de huurder.

Maar hoe moet je die pijn dan verdelen? Een voorbeeld zien we in een uitspraak van de Rechtbank Den Haag op 21 januari 2021. Hierin oordeelt de rechter dat een restaurant/café in de regio Den Haag en haar verhuurder de ’pijn’ gelijk moeten verdelen. Deze uitspraak geldt voor de perioden dat het restaurant/café in de eerste en tweede lockdown moest worden gesloten tot de sluitingen worden opgeheven. Het restaurant/café moet dus nog 50% van de huur betalen. Over de maanden dat het restaurant/café weer beperkt open kon (en hopelijk snel weer kan), wordt geen huurprijsvermindering toegewezen. Slechts over een periode waarin de weg was opengebroken, mag het restaurant/café 75% van de huur betalen.

Mag iedere huurder op basis van deze uitspraak minder huur betalen?

Geldt deze uitspraak voor iedere huurder? Dat niet persé. Er moet nog steeds per geval worden bekeken of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid, waardoor je de huurovereenkomst mag wijzigen. Als huurder zal je nog steeds moeten onderbouwen waarom je het risico bij de verhuurder zou mogen neerleggen. Een wijziging van de huurovereenkomst komt meestal neer op het vaststellen van een tijdelijke huurprijsverlaging. Het is lastig om algemene uitgangspunten te noemen over een percentage huurprijsverlaging en de duur ervan. Juist ook omdat de verlaging zal afhangen van specifieke, individuele omstandigheden. Dit blijkt ook uit de voorlopige uitspraak van 2 februari 2021 van de Rechtbank Gelderland. Een caféhouder wilde geen openheid geven over zijn financiële positie, zodat de rechter een huurkorting van 25% redelijk achtte. Overigens was dit mede met het oog op de Tegemoetkoming Vaste Lasten vanuit de overheid, die de caféhouder had aangevraagd.

Probeer samen een oplossing te vinden

Niemand is gebaat bij een procedure of een faillissement en er zijn niet veel ondernemers die het makkelijk hebben in deze tijd. Probeer daarom als verhuurder en huurder samen een oplossing te vinden. Er kan bij het zoeken naar deze oplossing aansluiting worden gezocht bij de uitspraken die er nu zijn. Verhuurder en huurder kunnen samen afspreken de pijn te delen. Wees daarbij als huurder transparant en leg ook een cijfermatige onderbouwing over van wat deze crisis heeft veroorzaakt. Houd daarbij in gedachten dat verhuurders het soms ook moeilijk kunnen hebben.

Daphne van Luijk - Jurist Huurrecht

Daphne van Luijk-