Koop en verkoop woning
Er komt veel kijken bij de koop en verkoop van woningen. Hoe zit een koopovereenkomst in elkaar en hoe kan je er van af? Wat kunt u doen als er verborgen gebreken zijn, wat betekent de boeteclausule bij niet nakomen van de koopovereenkomst en hoe te handelen als er een geschil is met een makelaar of notaris. Hoe kan ARAG mij helpen?Meest gelezen in deze rubriek (3)
Verborgen gebreken na de aanschaf
Na de aanschaf van uw nieuwe huis wordt u verrast door een fikse lekkage in de badkamer. Wat nu?
Wat zijn verborgen gebreken?
Dat zijn gebreken die u als koper pas ontdekt nadat de woning aan u is geleverd. Belangrijk is wat u met de verkopende partij heeft afgesproken. Als die bijvoorbeeld een garantie heeft afgegeven dat alle installaties in de woning in orde zijn, kunt u bij de verkoper aankloppen wanneer dit niet zo is.
Als koper mag u in ieder geval en dus ook zonder garantie, verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn en waarvan u de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.
In de volledige tekst leest u veel meer over verborgen gebreken, zoals wie er voor de kosten moet opdraaien. Wat kan ARAG voor mij betekenen?De informatie wordt verstuurd naar het hieronder ingevulde e-mail adres:
ARAG stelt deze informatie gratis voor u beschikbaar. In ruil hiervoor zal ARAG u eenmalig via email benaderen over haar producten en diensten.
Aankoop en verkoop van een woning
Welke voorwaarden en contracten komen er aan te pas bij het kopen of verkopen van een woning?
Wanneer u heeft besloten om een woning te kopen of verkopen, wordt er een koopcontract gesloten tussen de koper en de verkoper van het huis. Vaak zal de makelaar deze overeenkomst voor u maken.
Een koopcontract is pas geldig als deze op papier staat met de handtekening van de koper en de verkoper erop.
Voorlopig koopcontract
In de volksmond wordt vaak gesproken over een ‘voorlopig koopcontract', maar eigenlijk bestaat dit niet. Zodra de koper en de verkoper hun handtekening hebben gezet op de overeenkomst is de koop definitief.
Levering van de woning
Vaak zit er wat tijd tussen het sluiten van de overeenkomst en de levering van de woning. Door middel van de levering, die via de notaris plaatsvindt, wordt de woning pas eigendom van de koper.
Bedenktijd
Als koper heeft u drie dagen bedenktijd. Binnen deze termijn kunt u nog van de overeenkomst af. Deze termijn gaat in om 0.00 uur op de dag volgend op de dag dat u het ondertekende koopcontract heeft ontvangen.
Ontbindende voorwaarden
Vaak zijn in het koopcontract ook ontbindende voorwaarden opgenomen. Zo kunt u als koper de overeenkomst onder bepaalde voorwaarden laten ontbinden, als u de financiering niet rond krijgt.
Goed lezen!
Het is raadzaam om het koopcontract goed door te lezen, zodat u weet wat er precies is afgesproken en waar u aan toe bent!
Puin in de tuin?
U werkt bij een makelaarskantoor en de verkoop van uw eigen huis eindigt bij de rechter. Het overkomt Carla die toch een dikke twintig jaar ervaring heeft op de huizenmarkt. Hoe?
Carla heeft om verzakking van het terras te voorkomen puin gestort voordat ze de tegels legde. Ze verwacht niet voor het verwijderen van het puin een rekening gepresenteerd te krijgen van EUR 5.000.
Een paar weken nadat het huis verkocht is vindt Carla bij thuiskomst een aangetekende brief. De kopers, blijkbaar toch niet tevreden met de tuin, kwamen bij het veranderen van de tuin het gestorte puin tegen. Hun snelgetrokken conclusie; verborgen gebrek. Ze verwachten dan ook dat Carla en haar man de kosten betalen om het puin te laten verwijderen.
Een jurist stelt Carla gerust; het puin onder de grond belemmert de kopers niet bij het gebruiken van de tuin. Er is dus geen sprake van een verborgen gebrek. Toch moet de rechter eraan te pas komen voordat de kopers dit ook geloven.
De kopers lieten een onderzoek door een deskundige uitvoeren waarvan de uitkomst de kopers gelijk gaf. Carla was hier niet voor uitgenodigd en de rechter schuift het rapport dan ook opzij. Ook van het argument verborgen gebrek is hij niet onder de indruk. Dat onder terrassen en looppaden puin ligt tegen verzakking mag geen grote verrassing zijn. En, omdat de kopers Carla niet inlichtten over hun plannen voor de tuin, valt haar niet te verwijten dat ze het puin niet meldde. Komen de kopers en Carla er niet uit, dan zal de rechter een deskundige aanwijzen voor een nieuw onderzoek.
De kopers zetten door en een deskundige stelt vast wat de rechter al dacht. Puin in de tuin is geen verborgen gebrek. Carla en haar man krijgen hun gelijk.
Wat kan ARAG voor mij betekenen?Veelgestelde vragen (3)
Burenoverlast. Is de makelaar verplicht dat te vertellen bij de verkoop?
Ja, als hij ervan wist.
Is een mondelinge koopovereenkomst geldig?
Nee. Het kopen van een huis moet schriftelijk gebeuren.
De koper ontvangt een afschrift van de akte. Nadat de koper dit heeft ontvangen heeft hij 3 dagen bedenktijd. In deze periode kan hij de overeenkomst ontbinden.
Als beide partijen nogmaals een koopovereenkomst sluiten en dit gebeurt binnen 6 maanden, dan vervalt het recht van de bedenktijd.
Wat kan ARAG voor mij betekenen?Kan ik nog van de makelaar af nu ik mijn huis aan een bekende kan verkopen?
Naar alle waarschijnlijkheid bent u de courtage verschuldigd aan de makelaar.
Informatie en artikelen (5)
Aankoop en verkoop van een woning
Welke voorwaarden en contracten komen er aan te pas bij het kopen of verkopen van een woning?
Wanneer u heeft besloten om een woning te kopen of verkopen, wordt er een koopcontract gesloten tussen de koper en de verkoper van het huis. Vaak zal de makelaar deze overeenkomst voor u maken.
Een koopcontract is pas geldig als deze op papier staat met de handtekening van de koper en de verkoper erop.
Voorlopig koopcontract
In de volksmond wordt vaak gesproken over een ‘voorlopig koopcontract', maar eigenlijk bestaat dit niet. Zodra de koper en de verkoper hun handtekening hebben gezet op de overeenkomst is de koop definitief.
Levering van de woning
Vaak zit er wat tijd tussen het sluiten van de overeenkomst en de levering van de woning. Door middel van de levering, die via de notaris plaatsvindt, wordt de woning pas eigendom van de koper.
Bedenktijd
Als koper heeft u drie dagen bedenktijd. Binnen deze termijn kunt u nog van de overeenkomst af. Deze termijn gaat in om 0.00 uur op de dag volgend op de dag dat u het ondertekende koopcontract heeft ontvangen.
Ontbindende voorwaarden
Vaak zijn in het koopcontract ook ontbindende voorwaarden opgenomen. Zo kunt u als koper de overeenkomst onder bepaalde voorwaarden laten ontbinden, als u de financiering niet rond krijgt.
Goed lezen!
Het is raadzaam om het koopcontract goed door te lezen, zodat u weet wat er precies is afgesproken en waar u aan toe bent!
De koopafspraak wordt niet nagekomen
De koper van uw woning houdt zich niet aan de afspraken die zijn gemaakt. Wat kunt u nu doen?
Soms houdt een van de partijen zich bij het kopen of verkopen van een woning niet aan de gemaakte afspraken. Zo wordt bijvoorbeeld de borgsom niet op tijd gestort of komt de koper van uw woning niet opdagen bij de notaris. Wat dan?
StappenIn dat geval geeft u de koper nog een keer de gelegenheid om alsnog de afspraken na te komen. Dat doet u door deze schriftelijk in gebreke te stellen om binnen acht dagen aan zijn verplichtingen te voldoen. Als de koper dan alsnog aan zijn verplichtingen voldoet, maar pas na de termijn van acht dagen, kan de koper op grond van de overeenkomst een boete verschuldigd zijn.
Komt de koper zijn afspraken nog niet na, dan heeft u twee mogelijkheden:
- U laat de koper weten dat u hem gewoon aan de overeenkomst wilt houden.
- U ontbindt de overeenkomst en maakt aanspraak op de boete uit de koopovereenkomst. Meestal is dat 10%.
Hetzelfde geldt voor een situatie waarbij de verkopende partij zich niet aan de afspraken houdt.
Matigen van de boete
De rechter kan de boete overigens wel matigen en dus bepalen dat geen 10% boete verschuldigd is, maar minder. Dat zal van de feiten en omstandigheden afhangen.
Een geschil met de notaris
U heeft een conflict met uw notaris. Wat kunt u doen?
Een notaris stelt officiële documenten (notariële akten) op, zoals een testament. Wanneer u over deze werkzaamheden een geschil heeft met uw notaris, kunt u dat eerst zelf met de notaris proberen op te lossen. Als dat niet lukt, kan de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) bemiddelen, maar alleen als u en de notaris dat allebei goed vinden.
Kamer van Toezicht
Leidt deze bemiddeling niet tot een gewenst resultaat, dan heeft de KNB een Kamer van Toezicht waar u het probleem kunt voorleggen. De Kamer van Toezicht controleert of de notaris zijn plichten als notaris heeft verwaarloosd en of hij wel de nodige zorg in acht heeft genomen. De Kamer bepaalt vervolgens wie er gelijk heeft.
Uitzonderingen
Met de volgende problemen kunt u niet terecht bij de Kamer van Toezicht:
- declaraties
- juridische geschillen
- schadevergoeding
U kunt hiermee wel naar de rechter en bij geschillen over facturen van uw notaris kunt u terecht bij de voorzitter van het bestuur van 'de ring' waartoe de notaris behoort. Uiteraard moet u wel kunnen bewijzen dat uw notaris zijn werk niet goed heeft gedaan. Heeft u voldoende bewijs, dan kan uw notaris een waarschuwing krijgen of worden gestraft door de Kamer van Toezicht. De zwaarste straf is dat uw notaris zijn vak niet meer mag uitoefenen.
Verder heeft u ook nog het recht om de Ombudsman schriftelijk te verzoeken een onderzoek in te stellen naar het handelen van uw notaris.
Wat kan ARAG voor mij betekenen?Verborgen gebreken na de aanschaf
Na de aanschaf van uw nieuwe huis wordt u verrast door een fikse lekkage in de badkamer. Wat nu?
Wat zijn verborgen gebreken?
Dat zijn gebreken die u als koper pas ontdekt nadat de woning aan u is geleverd. Belangrijk is wat u met de verkopende partij heeft afgesproken. Als die bijvoorbeeld een garantie heeft afgegeven dat alle installaties in de woning in orde zijn, kunt u bij de verkoper aankloppen wanneer dit niet zo is.
Als koper mag u in ieder geval en dus ook zonder garantie, verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn en waarvan u de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.
In de volledige tekst leest u veel meer over verborgen gebreken, zoals wie er voor de kosten moet opdraaien. Wat kan ARAG voor mij betekenen?De informatie wordt verstuurd naar het hieronder ingevulde e-mail adres:
ARAG stelt deze informatie gratis voor u beschikbaar. In ruil hiervoor zal ARAG u eenmalig via email benaderen over haar producten en diensten.
Een geschil met de makelaar, wat nu?
Een makelaar kan u helpen een huis te kopen of te verkopen en u over allerlei zaken adviseren. Maar wat nu als u het met de makelaar ergens niet over eens bent en van uw contract af wilt?
- ontbinding
- opzegging van de overeenkomst
- geschillencommissie Makelaardij
1. Ontbinding
U kunt de overeenkomt met de makelaar ontbinden. U moet wel bewijzen dat de makelaar zich niet aan de afspraken houdt. Vaak is dat moeilijk. U betaalt de makelaar namelijk niet voor een bepaald resultaat, maar voor de moeite die hij voor u doet.
Voordat u het contract kunt ontbinden, moet u:
- uw makelaar een brief sturen, waarin u hem in gebreke stelt. U zegt dat u vindt dat hij zijn werk niet goed doet en zich niet aan afspraken houdt
- uw makelaar een kans geven om zijn werk beter te doen
U kunt altijd het contract met de makelaar opzeggen wanneer u wilt. U trekt dan de opdracht in. U moet dan wel de kosten betalen die de makelaar heeft gemaakt. U kunt daarbij denken aan advertentiekosten. Welke kosten u moet betalen hangt af van de afspraken die u gemaakt heeft met de makelaar.
3. Geschillencommissie Makelaardij
Veel makelaars zijn lid van een vereniging van makelaars. In Nederland zijn drie grote organisaties van makelaars, de NVM, de LMV en de VBO. Is er een geschil met uw makelaar ontstaan? Komt u er samen niet uit? Dan kunt u naar de Geschillencommissie Makelaardij, die bepaalt wie er gelijk heeft.
Als uw makelaar geen lid is van een vereniging, dan kunt u niet naar de Geschillencommissie, maar kunt u naar de rechter.
Het is altijd belangrijk om van tevoren de algemene voorwaarden van de makelaar goed te lezen, zodat u weet waar u aan toe bent en welke afspraken u met de makelaar heeft gemaakt.
Wat kan ARAG voor mij betekenen?Cases (2)
Puin in de tuin?
U werkt bij een makelaarskantoor en de verkoop van uw eigen huis eindigt bij de rechter. Het overkomt Carla die toch een dikke twintig jaar ervaring heeft op de huizenmarkt. Hoe?
Carla heeft om verzakking van het terras te voorkomen puin gestort voordat ze de tegels legde. Ze verwacht niet voor het verwijderen van het puin een rekening gepresenteerd te krijgen van EUR 5.000.
Een paar weken nadat het huis verkocht is vindt Carla bij thuiskomst een aangetekende brief. De kopers, blijkbaar toch niet tevreden met de tuin, kwamen bij het veranderen van de tuin het gestorte puin tegen. Hun snelgetrokken conclusie; verborgen gebrek. Ze verwachten dan ook dat Carla en haar man de kosten betalen om het puin te laten verwijderen.
Een jurist stelt Carla gerust; het puin onder de grond belemmert de kopers niet bij het gebruiken van de tuin. Er is dus geen sprake van een verborgen gebrek. Toch moet de rechter eraan te pas komen voordat de kopers dit ook geloven.
De kopers lieten een onderzoek door een deskundige uitvoeren waarvan de uitkomst de kopers gelijk gaf. Carla was hier niet voor uitgenodigd en de rechter schuift het rapport dan ook opzij. Ook van het argument verborgen gebrek is hij niet onder de indruk. Dat onder terrassen en looppaden puin ligt tegen verzakking mag geen grote verrassing zijn. En, omdat de kopers Carla niet inlichtten over hun plannen voor de tuin, valt haar niet te verwijten dat ze het puin niet meldde. Komen de kopers en Carla er niet uit, dan zal de rechter een deskundige aanwijzen voor een nieuw onderzoek.
De kopers zetten door en een deskundige stelt vast wat de rechter al dacht. Puin in de tuin is geen verborgen gebrek. Carla en haar man krijgen hun gelijk.
Wat kan ARAG voor mij betekenen?Verborgen gebreken
Tijdens zijn zomervakantie besluit Hans dat hij verlost wil zijn van filestress. Hij gaat dichter bij zijn werk wonen. Bij terugkomst neemt hij direct contact op met een makelaar om het huis waar hij zeven jaar met plezier in heeft gewoond in de verkoop te zetten.
Al snel maakt Hans kennis met Judith en Xander. Zij willen gaan samenwonen en vinden hun droomhuis in de jaren 30-woning van Hans. De woning kan wel een likje verf gebruiken en een nieuwe keuken, maar verder ziet alles er goed uit. Zij worden het uiteindelijk eens over de prijs.
Als Judith en Xander enige tijd later blij en gelukkig het nieuwe huis betrekken, blijkt hun geluk van korte duur. Judith treft zwammen aan in de kelder. Oorzaak van de zwammen blijkt een te hoge vochtigheid en te weinig ventilatie. Judith wil de kosten voor verwijderen van de zwamvorming en het aanbrengen van een goede isolatie verhalen op Hans onder de noemer “verborgen gebreken”.
Hans schrikt van de extra kosten en verwijten. Hij heeft nooit schimmels in de kelder aangetroffen. Ook heeft hij Judith en Xander volledige toegang tot alle ruimten in het huis geboden. Hans neemt contact op met zijn jurist bij ARAG die na bestudering van de koopovereenkomst Hans gerust stelt. De koper moet in dit geval aantonen dat Hans van het gebrek afwist. Nu dit niet aangetoond kan worden (Hans wist er niets van!), zal het risico bij de koper liggen nu zij geen bouwkundig onderzoek hebben verricht voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst. Door een gedegen onderzoek voor het sluiten van een koopovereenkomst te laten plaatsvinden, waren Judith en Xander niet voor verrassingen komen te staan en had de zwamvorming ontdekt kunnen worden.
Tip: Voorkom verrassingen bij het kopen of verkopen van een huis. Informeer en laat je goed informeren. Test en onderzoek vooral de dingen waar je zelf geen of weinig kennis van hebt.
Gerelateerde ARAG producten (1)
ARAG ProRechtPolis Particulier - Consument & wonen
De module consument & wonen verzekert u van rechtshulp voor uiteenlopende consumentenzaken en zaken rond uw huur- of koopwoning.