Huur

Doet u dit niet dan mag hij dat op uw kosten doen. Natuurlijk moet de verhuurder wel redelijk te werk gaan. Wat kan ARAG voor mij betekenen?

Klein onderhoud
Bij klein onderhoud moet u denken aan zaken zoals schoonhouden, witten, behangen, binnenschilderwerk, stopcontacten, afvoeren, schoorsteen.

Groot onderhoud
Onder groot onderhoud verstaan we buitenschilderwerk, onderhoud van GWL, technische voorzieningen en dak.

Hieronder een helder overzicht:

Onderhoud aan:	Rekening huurder	Rekening verhuurder
a. Schilderwerk.	Het witten van binnenmuren en plafonds en het schilderen van binnen houtwerk en zonodig  behangen  van binnenmuren.	Buitenschilderwerk.
b. Voorbereidende werkzaamheden voor het schilderwerk.	Plamuren, opvullen van gaatjes, butsen, het dichten van geringe krimpscheuren.
c. Kleine werkzaamheden.	Het vastzetten en vastschroeven van o.a. loszittende onderdelen b.v. trapleuningen, deurknoppen, drempels, elektrische schakelaars, wandcontactdozen en deurbellen vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten.
d. Onderdelen en bestanddelen woonruimte	Vervanging en vernieuwing van o.a. kraanleertjes en onderdelen van kranen, deurknoppen, sloten, hang- en sluitwerk, vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten, garnituur voor douche- en toiletruimte, garnituur w.c., elektrische schakelaars en wandcontactdozen, deurbellen, kabel-, telefoon- en computeraansluitingen en vergelijkbare onderdelen van datanetwerken.
e.Scharnieren, sloten, kranen etc.	Gangbaar houden, regelmatig  controleren van de beweegbaarheid, oliën, smeren of ontkalken van beweegbare onderdelen.	Grote reparaties, vervanging.
f.  Bevriezing	Voorzieningen ter voorkoming (van reparatie aan) bevriezing van kranen.
g. Verlichting	Vervanging van lampen in gemeenschappelijke ruimten en aan de buitenzijde van de woonruimte.	Reparaties en vervanging van armaturen.
h. Ruiten en ingebouwde spiegels	Vervanging van beschadigde en kapotte ruiten en spiegels indien de kosten gering zijn.
i. Technische installaties binnen de woning.	O.a. het ontluchten en bijvullen van cv-installatie, het opnieuw opstarten van de cv-installatie na uitval, het vervangen van filters en schoonhouden van roosters, voor zover de kosten gering zijn en er daarvoor geen specialistische kennis vereist is.	Reparaties, controle, vervanging.
j. Tochtwering	Het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen voorzover de kosten gering zijn.
k. Onderdelen gelegen buiten de woning.	O.a. vervanging en vernieuwing van onderdelen van brievenbus,  buitenlamp, carport, vlaggenstokhouder voorzover de kosten gering zijn.	Vervanging bij slijtage.
l. Tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen.	Bij eerste bewoning aanleg tuin of erf. Daarna egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde. Regelmatig maaien van het gras. Regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van de opritten, toegangspaden, en terrassen. Het vervangen van gebroken tegels. Regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen. Het vervangen van beplanting die is doodgegaan. Het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten afscheidingen. Het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen. Regelmatig verven of beitsen van erfafscheidingen.	Bij eerste bewoning aanleg opritten en toegangspaden en aanbrengen eenvoudige erfafscheiding. Grote reparaties, vervanging.
m. Schoorstenen, afvoer- en  ventilatiekanalen.	Schoonmaken, vegen en ontstoppen indien bereikbaar door huurder.	Grote reparaties, vervanging.
n. Riool	Schoonhouden en ontstoppen  van het binnenriool tot het aansluitpunt vanuit het woongedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel het hoofdriool voorzover de riolering door huurder bereikbaar.
o. Vuilstortkoker.   Vuilniscontainerruimte	Schoonhouden en zonodig ontstoppen van de vuilstortkoker. Schoonhouden van de vuilniscontainerruimte. In beide gevallen voorzover voor de huurder bereikbaar.	Reparaties.   Reparaties.
p. Woonruimte gedeelte en gemeenschappelijke ruimte.	Schoonhouden.
q. Ruiten, kozijnen, deurposten, geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen.	Wassen en schoonhouden van binnen en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen. Voor zover voor de huurder bereikbaar.
r. Ongedierte.	Het bestrijden van vlooien, mieren, wespen, luizen e.d. Voor zover kosten gering zijn.	Het bestrijden van kakkerlakken, faraomieren, boktorren en houtwormen (t.g.v. overmacht).
s. Goten en regenafvoeren.	Regelmatig schoonhouden. Voor zover voor huurder bereikbaar	Vervanging en reparaties.
t. Zwerfvuil.	Regelmatig verwijderen.
u. Graffiti.	Verwijderen voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en voor zover voor huurder bereikbaar.
v. Zink- en beerputten en septictanks.	Legen.	Vervanging en reparaties.

Wat kan ARAG voor mij betekenen?

Voor de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs moet het bezwaarschrift door de verhuurder zijn ontvangen.

De verhuurder zal dan een procedure moeten starten bij de huurcommissie om de verhoging alsnog te kunnen doorvoeren. Dit moet hij doen binnen 6 weken na de ingangsdatum.

De huurcommissie gaat vervolgens nakijken of de verhuurder heeft voldaan aan de eisen van de wet (het huurvoorstel moet namelijk 2 maanden voor ingangsdatum aan u zijn gedaan).

Sinds 1 juli 2003 mag de huur maar 1 keer per jaar worden verhoogd met 3 tot 5%.

Wat kan ARAG voor mij betekenen?

Doet u dit niet dan mag hij dat op uw kosten doen. Natuurlijk moet de verhuurder wel redelijk te werk gaan. Wat kan ARAG voor mij betekenen?

Klein onderhoud
Bij klein onderhoud moet u denken aan zaken zoals schoonhouden, witten, behangen, binnenschilderwerk, stopcontacten, afvoeren, schoorsteen.

Groot onderhoud
Onder groot onderhoud verstaan we buitenschilderwerk, onderhoud van GWL, technische voorzieningen en dak.

Hieronder een helder overzicht:

Onderhoud aan:	Rekening huurder	Rekening verhuurder
a. Schilderwerk.	Het witten van binnenmuren en plafonds en het schilderen van binnen houtwerk en zonodig  behangen  van binnenmuren.	Buitenschilderwerk.
b. Voorbereidende werkzaamheden voor het schilderwerk.	Plamuren, opvullen van gaatjes, butsen, het dichten van geringe krimpscheuren.
c. Kleine werkzaamheden.	Het vastzetten en vastschroeven van o.a. loszittende onderdelen b.v. trapleuningen, deurknoppen, drempels, elektrische schakelaars, wandcontactdozen en deurbellen vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten.
d. Onderdelen en bestanddelen woonruimte	Vervanging en vernieuwing van o.a. kraanleertjes en onderdelen van kranen, deurknoppen, sloten, hang- en sluitwerk, vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten, garnituur voor douche- en toiletruimte, garnituur w.c., elektrische schakelaars en wandcontactdozen, deurbellen, kabel-, telefoon- en computeraansluitingen en vergelijkbare onderdelen van datanetwerken.
e.Scharnieren, sloten, kranen etc.	Gangbaar houden, regelmatig  controleren van de beweegbaarheid, oliën, smeren of ontkalken van beweegbare onderdelen.	Grote reparaties, vervanging.
f.  Bevriezing	Voorzieningen ter voorkoming (van reparatie aan) bevriezing van kranen.
g. Verlichting	Vervanging van lampen in gemeenschappelijke ruimten en aan de buitenzijde van de woonruimte.	Reparaties en vervanging van armaturen.
h. Ruiten en ingebouwde spiegels	Vervanging van beschadigde en kapotte ruiten en spiegels indien de kosten gering zijn.
i. Technische installaties binnen de woning.	O.a. het ontluchten en bijvullen van cv-installatie, het opnieuw opstarten van de cv-installatie na uitval, het vervangen van filters en schoonhouden van roosters, voor zover de kosten gering zijn en er daarvoor geen specialistische kennis vereist is.	Reparaties, controle, vervanging.
j. Tochtwering	Het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen voorzover de kosten gering zijn.
k. Onderdelen gelegen buiten de woning.	O.a. vervanging en vernieuwing van onderdelen van brievenbus,  buitenlamp, carport, vlaggenstokhouder voorzover de kosten gering zijn.	Vervanging bij slijtage.
l. Tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen.	Bij eerste bewoning aanleg tuin of erf. Daarna egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde. Regelmatig maaien van het gras. Regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van de opritten, toegangspaden, en terrassen. Het vervangen van gebroken tegels. Regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen. Het vervangen van beplanting die is doodgegaan. Het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten afscheidingen. Het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen. Regelmatig verven of beitsen van erfafscheidingen.	Bij eerste bewoning aanleg opritten en toegangspaden en aanbrengen eenvoudige erfafscheiding. Grote reparaties, vervanging.
m. Schoorstenen, afvoer- en  ventilatiekanalen.	Schoonmaken, vegen en ontstoppen indien bereikbaar door huurder.	Grote reparaties, vervanging.
n. Riool	Schoonhouden en ontstoppen  van het binnenriool tot het aansluitpunt vanuit het woongedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel het hoofdriool voorzover de riolering door huurder bereikbaar.
o. Vuilstortkoker.   Vuilniscontainerruimte	Schoonhouden en zonodig ontstoppen van de vuilstortkoker. Schoonhouden van de vuilniscontainerruimte. In beide gevallen voorzover voor de huurder bereikbaar.	Reparaties.   Reparaties.
p. Woonruimte gedeelte en gemeenschappelijke ruimte.	Schoonhouden.
q. Ruiten, kozijnen, deurposten, geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen.	Wassen en schoonhouden van binnen en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen. Voor zover voor de huurder bereikbaar.
r. Ongedierte.	Het bestrijden van vlooien, mieren, wespen, luizen e.d. Voor zover kosten gering zijn.	Het bestrijden van kakkerlakken, faraomieren, boktorren en houtwormen (t.g.v. overmacht).
s. Goten en regenafvoeren.	Regelmatig schoonhouden. Voor zover voor huurder bereikbaar	Vervanging en reparaties.
t. Zwerfvuil.	Regelmatig verwijderen.
u. Graffiti.	Verwijderen voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten zijn verbonden en voor zover voor huurder bereikbaar.
v. Zink- en beerputten en septictanks.	Legen.	Vervanging en reparaties.

Wat kan ARAG voor mij betekenen?

Voor de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs moet het bezwaarschrift door de verhuurder zijn ontvangen.

De verhuurder zal dan een procedure moeten starten bij de huurcommissie om de verhoging alsnog te kunnen doorvoeren. Dit moet hij doen binnen 6 weken na de ingangsdatum.

De huurcommissie gaat vervolgens nakijken of de verhuurder heeft voldaan aan de eisen van de wet (het huurvoorstel moet namelijk 2 maanden voor ingangsdatum aan u zijn gedaan).

Sinds 1 juli 2003 mag de huur maar 1 keer per jaar worden verhoogd met 3 tot 5%.

Wat kan ARAG voor mij betekenen?

De belangrijkste verplichting van de huurder is uiteraard dat hij de huur op tijd moet betalen.

Daarnaast draait de huurder op voor alle kleine reparaties en het kleine onderhoud aan de woning. U kunt hierbij denken aan het schoonmaken van afvoeren, dakgoten, het vervangen van sloten, deurschilden en het jaarlijkse beurtje aan de cv-ketel.

Het gehuurde moet gebruikt worden overeenkomstig de bestemming. Dit betekent dat als u een woning huurt, dit object ook als woning moet worden gebruikt.

Gevolgen van het niet naleving van verplichtingen door huurder
Indien de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

Toch een conflict?
Laat u tijdig adviseren over uw rechten en plichten om zodoende niet het conflict te laten escaleren. Dit kan immers verregaande consequenties hebben.

Wat kan ARAG voor mij betekenen?

Huurbeëindiging

De huurovereenkomst kan op drie manieren eindigen.

1. Met wederzijds goedvinden.
2. Door opzegging door de huurder of de verhuurder.
3. Door ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter op grond van het feit dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt.

Wederzijds goedvinden

Beide partijen zijn akkoord met de beëindiging van de huurovereenkomst, alsmede onder welke voorwaarden de beëindiging tot stand zal komen. Deze wijze van beëindiging levert doorgaans geen problemen op.

Opzegging door de verhuurder
Opzegging door de huurder gebeurt met inachtneming van de geldende opzegtermijn en levert doorgaans geen problemen op.

Opzegging door de verhuurder is echter niet zo maar mogelijk. Opzegging is slechts mogelijk op grond van een paar specifiek in de wet genoemde gronden, zoals bijvoorbeeld dringend eigen gebruik.

Ontbinding door de kantonrechter
Als de huurder bijvoorbeeld de huur niet heeft betaald of overlast veroorzaakt aan de andere huurders, dan kan dit leiden tot een vordering bij de kantonrechter waarbij de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst vordert met de ontruiming van de woning. Bij betalings- achterstanden van meer dan drie maanden kan de verhuurder ook kiezen voor een een kort geding, waarbij alvast de ontruiming van de woning wordt gevorderd.

Vraag het gehele artikel per mail aan als u meer wilt weten over dringend eigen gebruik & gevolgen van de ontbindingen van de huurovereenkomst. Wat kan ARAG voor mij betekenen? E-mail deze informatie

Huurcommissie
De huurcommissie is een onafhankelijke overheidsinstantie waar huurders en verhuurders van sociale huurwoningen op een eenvoudige en goedkope manier terecht kunnen met klachten tegen de verhuurder of huurder.

Sociale huurwoning of geliberaliseerde huurwoning
Bij woningen wordt onderscheid gemaakt tussen de sociale huurwoningen en de geliberaliseerde huurwoningen. Dit onderscheid wordt aangebracht door de huurprijs. Bij lagere huurprijzen geniet de huurder meer bescherming en kunnen zij in meer gevallen een beroep doen op de huurcommissie.

Taken huurcommissie
De belangrijkste taken van de huurcommissie zijn het doen van uitspraken en het geven van advies bij geschillen over:

• de hoogte van de huurprijs (ook bij geliberaliseerde woninghuur)
• de toetsing van servicekostenafrekeningen
• de toetsing van huurverhogingen
• het verkrijgen van tijdelijke huurverlaging bij gebreken aan de woning.

Procedure bij de huurcommissie

Een procedure bij de huurcommissie is niet kosteloos. De verzoeker moet bij de start van de procedure een, zij het gering, bedrag betalen. Afhankelijk van de uitspraak van de huurcommissie krijgt de verzoeker het geld terug.

Tegen een uitspraak van de huurcommissie kan beroep worden aangetekend bij de kantonrechter.

Wat kan ARAG voor mij betekenen?

Onderhuur
Er is sprake van onderhuur als iemand een woning huurt die hij vervolgens weer aan iemand anders verhuurt. Er bestaan dan dus twee huurovereenkomsten: één tussen de hoofdverhuurder en hoofdhuurder en één tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder.

Wanneer mag iemand onderverhuren?
Als de verhuurder toestemming geeft voor de onderhuur. Het is verstandig om in dit geval de toestemming van de verhuurder schriftelijk vast te leggen. Dit kan in de huurovereenkomst of op een later moment in een aparte overeenkomst.

Als het gaat om onderverhuren van slechts een deel van de woning. Als een huurder zelfstandige woonruimte huurt en zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft, is hij bevoegd een deel hiervan onder te verhuren. Wel moet het gaan om zelfstandige woonruimte.

De gevolgen van niet toegestane onderhuur voor hoofdhuurder
In veel gevallen is een huurder dus niet bevoegd om de woning of een deel daarvan onder te verhuren. Als een huurder dit toch doet handelt hij in strijd met de huurovereenkomst en/of de wettelijke bepalingen.

De verhuurder kan de hoofdhuurder hierop aanspreken. De verhuurder kan zelfs de rechter vragen om de huurovereenkomst op grond hiervan te ontbinden. Ook een vordering tot schadevergoeding is niet ondenkbaar.

Gevolgen van de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst voor de onderhuurder

Voor beantwoording van deze vraag moet een onderscheid gemaakt worden tussen onderhuur van zelfstandige woonruimte en een niet onzelfstandige woonruimte. Verder is van belang of de onderhuurder wel of niet de woning gebruikt als zijn hoofdverblijf.

Vraag het gehele artikel per mail aan wanneer u hierover meer wilt weten: zelfstandige woning vs. onzelfstandige woning & de opties van de onderhuurder tegen beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst.
Wat kan ARAG voor mij betekenen? E-mail deze informatie

Samenhuur
Als je samen een huurovereenkomst hebt getekend is er sprake van samenhuur. Je bent dan hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huurpenningen en nakoming van de overige verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

De echtgenoot of geregistreerd partner
Als je gehuwd bent of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan, maar je hebt de huurovereenkomst niet mede getekend, dan ben je medehuurder en hoofdelijk aansprakelijk, zolang je in het gehuurde je hoofdverblijf houdt.

Overige samenwoners
Andere samenwoners hebben in beginsel geen huurrechten. Deze medebewoner is dan niet automatisch medehuurder. Wel geeft de wet hem de mogelijkheid om dit alsnog te worden.

De huurder en zijn medebewoner kunnen de verhuurder verzoeken om ermee in te stemmen dat de medebewoner medehuurder wordt. De medebewoner moet dan wel de woning als hoofdverblijf hebben en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder voeren.

Als de verhuurder niet binnen drie maanden zijn schriftelijke instemming geeft, kunnen de huurder en de medebewoner een verzoek indienen bij de rechter.

Rechten en plichten van de medehuurder
Een medehuurder heeft net als de huurder recht op het huurgenot van de woning. Als er iets niet in orde is met de woning, kan dus ook de medehuurder de verhuurder hierop wijzen.

Hiertegenover staat dat de medehuurder een betalingsverplichting heeft tegen de verhuurder. Als de huur niet wordt betaald, kan de verhuurder zowel de huurder als de medehuurder hierop aanspreken. Hierbij geldt wel dat de medehuurder alleen aansprakelijk is voor de huurachterstand die is ontstaan tijdens het medehuurderschap.

Beëindiging huurovereenkomst met huurderNa beëindiging van de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder zet de medehuurder de huur voort. Dit betekent dat de medehuurder in dat geval automatisch huurder wordt.

Overlijden van de huurder
Als de huurder overlijdt, wordt de medehuurder automatisch huurder. Deze kan dus gewoon in de woning blijven wonen.

Het komt ook voor dat de huurder samenwoont met iemand, die niet is aan te merken als medehuurder. Als de huurder in dit geval overlijdt, mag de medebewoner onder bepaalde voorwaarden 6 maanden in de woning blijven wonen. Na 6 maanden vervallen de huurrechten tenzij er op tijd een vordering wordt ingediend bij de rechter.

Wat kan ARAG voor mij betekenen?

De verhuurder heeft de primaire verplichting het gehuurde ter beschikking te stellen aan de huurder. Dit betekent dat als woonruimte wordt verhuurd en ter beschikking wordt gesteld, ook als zodanig moet kunnen functioneren.

Voor rekening van de verhuurder komt al het groot onderhoud en alle grote reparaties. U moet hier denken aan alle reparaties en al het onderhoud dat de constructies van de gehuurde zaak raakt. Het gaat dus om relatief grote gebreken. Buitenschilderwerk, dragende muren, daken enzovoorts.

Gevolgen van het niet naleving van verplichtingen door verhuurder
Indien de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan dit leiden tot bijvoorbeeld een (tijdelijke) vermindering van de verschuldigde huurpenningen.

Verplichting verhuurder en huurder; Opnamestaat van het gehuurde
Het is in beginsel de bedoeling dat bij aanvang van de huurovereenkomst de huurder en de verhuurder samen een opnamestaat van het gehuurde opmaken. Als de huurder en de verhuurder geen opnamestaat bij de aanvang van de huurovereenkomst opmaken, dan wordt de staat waarin de huurder het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst ter beschikking stelt aan de verhuurder geacht de staat te zijn waarin deze het gehuurde ook heeft aanvaard. De bewijslast van eventuele schade ligt in dat geval volledig bij de verhuurder.

Voor 1 augustus 2003 was dit evenwel anders geregeld. Met betrekking tot huurovereenkomsten gesloten voor die datum geldt dat als de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst niet is vastgelegd, de staat van aanvaarding wordt geacht een goede te zijn. De huurder moet in dat geval bewijzen dat het gehuurde werd opgeleverd in dezelfde staat als waarin het werd aanvaard.

Toch een conflict?
Laat u tijdig adviseren over uw rechten en plichten om zodoende niet het conflict te laten escaleren. Dit kan immers verregaande consequenties hebben.

Wat kan ARAG voor mij betekenen?

Huurovereenkomst
Er is sprake van een huur, indien de ene partij aan de andere partij het gebruik verschaft een roerende of onroerende bebouwde of onbebouwde zaak en daarvoor een vergoeding ontvangt.

Bij huur van een woonruimte betekent dit dat een bepaalde woning wordt gehuurd tegen een afgesproken huurprijs. Het hoeft niet om geld te gaan. Het kan ook bestaan uit een andere vorm van presteren. Bijvoorbeeld het verrichten van werkzaamheden voor de verhuurder.

Meestal wordt een huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde duur van een jaar, waarna deze wordt verlengd met onbepaalde tijd.

Hoe komt een huurovereenkomst tot stand?
Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te zijn aangegaan. Mondeling kan het ook.

Toch is het raadzaam om de gemaakte afspraken schriftelijk vast te leggen. Een schriftelijke huurovereenkomst wordt gebruikt om naderhand geen problemen te krijgen over de wederzijdse rechten en verplichtingen. Het dient als bewijsstuk. Er bestaat duidelijkheid over de wederzijdse rechten en plichten. Een schriftelijke huurovereenkomst geniet dan ook de voorkeur boven een mondelinge huurovereenkomst.

Wat moet er zeker in de huurovereenkomst staan?

• de identiteit van de verhuurder en huurder
• de begindatum van de overeenkomst  
• de duur van de overeenkomst
• een duidelijk opgave van de gehuurde woning
• de huurprijs

De schriftelijke huurovereenkomst is bindend als zowel de huurder als verhuurder deze hebben ondertekend.
Wat kan ARAG voor mij betekenen?