Wat zijn de gevolgen van onderhuur?

Onderhuur
Er is sprake van onderhuur als iemand een woning huurt die hij vervolgens weer aan iemand anders verhuurt. Er bestaan dan dus twee huurovereenkomsten: één tussen de hoofdverhuurder en hoofdhuurder en één tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder.

Wanneer mag iemand onderverhuren?
Als de verhuurder toestemming geeft voor de onderhuur. Het is verstandig om in dit geval de toestemming van de verhuurder schriftelijk vast te leggen. Dit kan in de huurovereenkomst of op een later moment in een aparte overeenkomst.

Als het gaat om onderverhuren van slechts een deel van de woning. Als een huurder zelfstandige woonruimte huurt en zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft, is hij bevoegd een deel hiervan onder te verhuren. Wel moet het gaan om zelfstandige woonruimte.

De gevolgen van niet toegestane onderhuur voor hoofdhuurder
In veel gevallen is een huurder dus niet bevoegd om de woning of een deel daarvan onder te verhuren. Als een huurder dit toch doet handelt hij in strijd met de huurovereenkomst en/of de wettelijke bepalingen.

De verhuurder kan de hoofdhuurder hierop aanspreken. De verhuurder kan zelfs de rechter vragen om de huurovereenkomst op grond hiervan te ontbinden. Ook een vordering tot schadevergoeding is niet ondenkbaar.

Gevolgen van de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst voor de onderhuurder
Voor beantwoording van deze vraag moet een onderscheid gemaakt worden tussen onderhuur van zelfstandige woonruimte en een niet onzelfstandige woonruimte. Verder is van belang of de onderhuurder wel of niet de woning gebruikt als zijn hoofdverblijf.

De zelfstandige woning
Het gaat hier om een woning met een eigen toegang en de nodige eigen voorzieningen. De onderhuur van zo een woning wordt na beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst voortgezet door de hoofdverhuurder. Dat houdt in dat er tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder een huurovereenkomst ontstaat. Of de onderhuur wel of niet toegestaan was doet hierbij niet terzake. De onderhuurder kan in beginsel gewoon in de woning blijven wonen.

Beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst heeft in dit geval dus niet automatisch tot gevolg dat de onderhuurder de woning moet verlaten. Wel bepaalt de wet dat de hoofdverhuurder vervolgens binnen zes maanden de rechter kan vragen om de huur tussen hem en de onderhuurder te beëindigen.

In de wet worden een aantal gronden genoemd waarop de beëindiging kan worden uitgesproken. Zo kan de verwachting dat de huurder de huur niet kan opbrengen bijvoorbeeld leiden tot beëindiging van de huur. Ook als de onderhuur is aangegaan met de bedoeling om uiteindelijk de onderhuurder hoofdhuurder te laten worden kan de verhuurder met succes beëindiging van de huur vorderen.

Kortom: voor de onderhuurder geldt dat hij bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst niet automatisch de woning moet verlaten als het een zelfstandige woning betreft. Alleen via de rechter kan de hoofdverhuurder in sommige gevallen de onderhuurder dwingen te vertrekken. Dit is echter niet het geval als de onderhuurder niet zijn hoofdverblijf heeft in de zelfstandige woning.

De onzelfstandige woning
Anders ligt het als het gaat om een onzelfstandige woning. U kunt hierbij denken aan bijvoorbeeld de huur van een kamer, waarbij de keuken en badkamer gedeeld moeten worden met huisgenoten. In dit geval is de positie van de onderhuurder veel minder sterk.

Als de hoofdhuurovereenkomst is beëindigd heeft de onderhuurder geen recht meer om in de woning te blijven, zo bepaalt de wet. De onderhuurder zal de woning dus moeten verlaten. Of er is sprake was van bevoegde danwel onbevoegde onderhuur is hierbij niet van belang. In beide gevallen verliest de onderhuurder zijn rechten.

De opties van de onderhuurder tegen beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst
Tussen de onderhuurder en de hoofdhuurder bestaat een huurovereenkomst. Deze huurovereenkomst is gewoon geldig, ongeacht of de onderhuur is toegestaan of niet. Over en weer bestaan er dan ook rechten en plichten.

Als er sprake is van een onzelfstandige woning, danwel de woning is niet het hoofdverblijf van de onderhuurder, dan moet, als de hoofdverhuurder de huur laat beëindigen, de onderhuurder vertrekken. Zo staat hierboven beschreven.

Een situatie waarop de onderhuurder weinig grip heeft, maar waarin hij vaak wel diegene is die aan het kortste eind trekt. De wet bepaalt daarom dat de hoofdhuurder in geval van een dergelijke beëindiging van de huur rekening moet houden met de belangen van de onderhuurder. Doet een hoofdhuurder dat onvoldoende, dan is hij, zo zegt de wet, verplicht de schade die de onderhuurder hierdoor lijdt te vergoeden.

Als er sprake is van een onzelfstandige woning, danwel de woning is niet het hoofdverblijf van de onderhuurder, dan moet, als de hoofdverhuurder de huur laat beëindigen, de onderhuurder vertrekken. Zo staat hierboven beschreven.

Een situatie waarop de onderhuurder weinig grip heeft, maar waarin hij vaak wel diegene is die aan het kortste eind trekt. De wet bepaalt daarom dat de hoofdhuurder in geval van een dergelijke beëindiging van de huur rekening moet houden met de belangen van de onderhuurder. Doet een hoofdhuurder dat onvoldoende, dan is hij, zo zegt de wet, verplicht de schade die de onderhuurder hierdoor lijdt te vergoeden.

Als er sprake is van een onzelfstandige woning, danwel de woning is niet het hoofdverblijf van de onderhuurder, dan moet, als de hoofdverhuurder de huur laat beëindigen, de onderhuurder vertrekken. Zo staat hierboven beschreven.

Een situatie waarop de onderhuurder weinig grip heeft, maar waarin hij vaak wel diegene is die aan het kortste eind trekt. De wet bepaalt daarom dat de hoofdhuurder in geval van een dergelijke beëindiging van de huur rekening moet houden met de belangen van de onderhuurder. Doet een hoofdhuurder dat onvoldoende, dan is hij, zo zegt de wet, verplicht de schade die de onderhuurder hierdoor lijdt te vergoeden.