Wat is erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheid, om serieus rekening mee te houden
Een erfdienstbaarheid is een last, waarmee een onroerende zaak ten behoeve van een andere onroerende zaak is bezwaard. Als eigenaar van wat wij het dienende erf noemen, mag u niet zonder meer een maatregel treffen die in strijd is met deze erfdienstbaarheid aan het heersende erf. Evenmin mag u de erfdienstbaarheid anderszins beperken of teniet doen.

Hoe ontstaat erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging (per akte), of door verjaring. De akte van vestiging bepaalt de inhoud en wijze van uitoefening. Bij meningsverschillen over de erfdienstbaarheid staat de volgende vraag meestal centraal: past het gebruik binnen de strekking van de erfdienstbaarheid als je kijkt naar de bewoordingen in de akte en naar de overige relevante omstandigheden? De bedoeling van partijen speelt eveneens een rol bij de beoordeling. Overigens dient gebruik van de erfdienstbaarheid in ieder geval op de minst bezwarende wijze plaats te vinden.

Hoe ontstaat erfdienstbaarheid?
Vestiging vindt plaats als er sprake is van een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers. Van belang is verder de Kadasterwet waarin bepaald is dat het stuk ook de benaming ‘erfdienstbaarheid' moet omvatten. Een erfdienstbaarheid kan ook door verjaring ontstaan, waarbij we twee vormen onderscheiden, te weten: de verkrijgende verjaring en de vernietigende verjaring.

Vereisten verkrijgende verjaring:

• Bezit. Het gaat er dan om dat de ander kon weten dat men zich als ‘erfdienstbaarheidgerechtigde' gedroeg. Niet voldoende is dat de toestand al sinds mensenheugenis voortduurt. Ook moet goed worden onderscheiden het ‘gedogen' van bijvoorbeeld gebruik van een pad. Als iemand iets gedoogt, wil dat niet zeggen dat de ander daardoor een recht heeft gekregen.
• Het bezit moet te goeder trouw zijn. Bij de beoordeling hiervan is van belang dat dit vertrouwen gebaseerd is op een inschrijving in de openbare registers.
• Het bezit moet onafgebroken 10 jaar hebben geduurd. Als men het gebruik van de weg voortzet, telt de tijd van de rechtsvoorganger mee, mits deze ook te goeder trouw was.

Vereisten vernietigende verjaring:

• Bewezen moet worden dat het bezit 20 jaar of langer heeft geduurd.

Verkoop of splitsing
Een erfdienstbaarheid volgt het heersend en het dienend erf. Bij verkoop of splitsing van (een gedeelte van) het perceel blijft de erfdienstbaarheid bestaan. De erfdienstbaarheid gaat dus over op de opvolgend eigenaar (art. 5: 76 Burgerlijk Wetboek). In de wet wordt hierover bepaald:

1. Wanneer het heersend erf wordt verdeeld, blijft de erfdienstbaarheid bestaan ten behoeve van ieder gedeelte, ten voordele waarvan zij kan strekken.
2. Wanneer het dienend erf wordt verdeeld, blijft de last rusten op ieder gedeelte, ten aanzien waarvan naar de akte van vestiging en de aard van de erfdienstbaarheid de uitoefening mogelijk is.
3. In de akte van vestiging kan van de vorige leden worden afgeweken.

Verzwaring
In de loop der tijd kan het gebruik van de erfdienstbaarheid intensiveren. De vraag is dan of de eigenaar van het dienende erf deze verzwaring van het gebruik van de erfdienstbaarheid moet dulden. Waar de grens ligt van wat de eigenaar van het dienend erf moet dulden of niet, wordt bepaald door:

• de inhoud van de akte van vestiging
• de plaatselijke gewoonte.

Partijen kunnen een verzwaring in de akte van vestiging uitsluiten (lid 3).

In de wet staat vermeld dat de rechter op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid kan wijzigen of opheffen op basis van:

• onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd
• als ten minste twintig jaar na het ontstaan van de erfdienstbaarheid zijn verlopen en het ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang.

In de wet is verder bepaald dat de rechter op vordering van de eigenaar van het dienend erf een erfdienstbaarheid kan opheffen. Deze zal wel moeten aantonen dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is geworden of dat daarbij geen redelijk belang meer bij bestaat, en het niet aannemelijk is dat de mogelijkheid van uitoefening of het redelijk belang daarbij zal terugkeren.

Wat kunt u ondernemen tegen een erfdienstbaarheid?
Als het gebruik binnen de grens ligt, kunt u als eigenaar van het dienend erf slechts trachten de erfdienstbaarheid te laten wijzigen of opheffen.